Отвечает Татьяна Калин, юрист, Emirlin Consult:
Отношения между нанимателем/арендатором и наймодателем/арендодателем регулируются Обязательственно-правовым законом (Võlaõigusseadus, далее также – VÕS).
Статья 305 упомянутого закона предусматривает залогое право наймодателя таким образом, что наймодатель недвижимой вещи обладает с целью обеспечения вытекающих из договора найма требований залоговым правом в отношении движимых вещей, находящихся на недвижимой вещи и входящих при сдаче внаем помещения в состав его обстановки или относящихся к пользованию помещением, также в том случае, когда указанные вещи не находятся во владении наймодателя. Залогом обеспечиваются требования о внесении наемной платы за текущий и предшествующий ему год, а также требования о выплате компенсации.
Это значит, что залоговое право наймодателя предусмотрено законом и может отсутствовать в заключенном договоре, и составленный график не имеет значения для осуществления залогового права, если стороны не договорились об этом; наймодатель имеет залоговое право в отношении движимых вещей нанимателя, но не может их вынести из нанимаемого помещения. Для осуществления залогового права наймодателю необходимо составить акт с перечнем движимого имущества нанимателя.
Согласно ч. 1 § 306 VÕS, залоговое право наймодателя прекращается удалением вещи со сданной внаем недвижимой вещи, за исключением случая, когда удаление производилось без ведома наймодателя либо наймодатель возражал против удаления вещи. Часть 3 данной статьи предусматривает, что залоговое право наймодателя прекращается, если наниматель предоставляет ему для обеспечения своих обязанностей иную гарантию. Залоговое право наймодателя в отношении вещи прекращается, если наниматель предоставляет ему иную гарантию, соразмерную стоимости данной вещи.
Если наниматель желает переехать или увезти находящиеся в помещениях вещи, то наймодатель может удержать вещи в части, необходимой для обеспечения выполнения его требований. Наймодатель может для осуществления своего залогового права использовать собственные силы (ч. 1 § 307 VÕS).
Если вещи удаляются с недвижимой вещи без ведома наймодателя или несмотря на то, что наймодатель предварительно возражал против удаления, он вправе требовать выдачи вещей для их возвращения в помещение. В случае состоявшегося переезда нанимателя наймодатель может требовать передачи ему права владения удаленными вещами. Залоговое право прекращается по истечении одного месяца со дня, когда наймодатель узнал об удалении вещи, если наймодателем предварительно не предъявлен в суд иск об истребовании вещи (ч. 2, 3 § 307 VÕS).
