Согласно Обязательственно-правовому закону (Võlaõigusseadus) новый собственник имеет право отказаться от договора аренды, сообщив об этом за три месяца. При этом новый собственник может отказаться от договора только в том случае, если это помещение крайне необходимо ему самому. Это означает, что от договора аренды можно отказаться, например, по той причине, что новому собственнику не нравятся условия договора аренды, однако он должен привести достаточные обоснования, почему у него более нет возможности продолжать отношения аренды. Достаточной причиной можно считать, например, ситуацию, при которой новый собственник желает устроить в помещениях свой офис. Таким образом, если новый собственник желает отказаться от договора, то следует непременно попросить его представить также и обоснование отказа.
При отказе стоит помнить о том, что он должен быть представлен в позволяющей письменное воспроизведение форме, например, направлен по электронной почте. Если требование формы представления не соблюдается, отказ является ничтожным. Таким образом, например, устный отказ не влечет за собой никаких правовых последствий.
Важно знать, что если новый собственник отказывается от договора, то арендатор имеет право требовать от предыдущего арендодателя возмещения причиненного отказом ущерба. От предыдущего арендодателя можно требовать, например, возмещения расходов на переезд, разницы в сумме арендной платы или неполученного дохода, если заказ остался невыполненным вследствие выселения арендатора из помещения. При этом стоит помнить о том, что стороны могут условиться в договоре также о том, что предыдущий арендодатель не должен возмещать ущерб. Таким образом, при заключении договора аренды коммерческих помещений стоит обратить особое внимание на то, как в договоре сформулирована смена собственника, и какие последствия это повлечет за собой.
