Задача нотариуса при заверении сделок – защищать более слабую сторону, выявлять важные обстоятельства и удостоверяться, что все участники понимают суть и возможные последствия сделки.
По словам председателя Нотариальной палаты Мерле Саар-Йохансон, в последнее время становится все больше попыток провести сомнительные сделки. «Нотариусы отправляют друг другу предупреждения, чтобы предотвратить рискованные сделки, которые могут навредить интересам одной из сторон. В 2023 году нотариусы направили 82 таких уведомления о подозрительных сделках и лицах, пытавшихся их заключить, а в прошлом году таких предупреждений было уже 111», – сообщила она.Из содержания этих уведомлений вырисовывается четкая тенденция: нотариусы все чаще сталкиваются с попытками использовать пожилых людей, причем чаще всего это делают их родственники. «Мы часто видим ситуации, когда получатель подарка бронирует время у нотариуса для заключения дарственной, но, придя в контору, выясняется, что предполагаемый даритель на самом деле ничего дарить не хочет», – пояснила Саар-Йохансон.
Близкие хотели получить недвижимость
Например, в одном нотариальном бюро была забронирована сделка, по которой пожилой человек якобы хотел подарить всю свою недвижимость детям. «Однако в нотариальной конторе он не смог объяснить, зачем пришел и где находится его домашний адрес. Оказалось, что дети хотели разделить его имущество еще при его жизни. Разумеется, нотариус отказался заверять сделку», – рассказала Саар-Йохансон.В другом случае дочь пожилой женщины обратилась в нотариальную контору, заявив, что ее мать хочет оформить дарственную на квартиру. Однако во время разговора нотариус пришел к выводу, что пожилая женщина, скорее всего, нуждается в опеке, так как не могла сказать, где находится и почему, а также не понимала сути сделки. В результате нотариус отказался заверять сделку. «В таких случаях нотариусы обращаются в органы местных самоуправлений, чтобы при необходимости суд назначил опекуна», – отметила Саар-Йохансон.
«Нотариус гарантирует, что все стороны сделки находятся в равных условиях, независимо от их финансового или социального положения», – подчеркнула она. «Он обеспечивает юридическую безопасность даже в тех случаях, когда один из участников сделки находится в более выгодном положении. В практике такие ситуации встречаются часто».
По ее словам, особую роль нотариусы играют в регионах за пределами Таллина и Тарту, где доступ к юристам зачастую ограничен. «В сельских районах или небольших городах, где может вообще не быть местных юристов, нотариус часто оказывается единственным правовым специалистом, к которому пожилые люди могут обратиться, причем даже без предварительной записи», – добавила она.
Случаются и мошенничества
Помимо попыток семейного обмана, нотариусы часто сталкиваются с подозрительными коммерческими сделками, когда одна из сторон уже была введена в заблуждение и готова совершить заведомо невыгодную для себя сделку.Например, в прошлом году к одному нотариусу обратилась зарегистрированная в Эстонии фирма, представители которой были шведскими резидентами, происходящими из третьей страны. Они хотели купить несколько участков недвижимости одновременно. Продавец и покупатель настаивали, чтобы сделка была оформлена так, что оплата за объекты будет произведена позже. Несмотря на объяснения и предупреждения нотариуса, продавец согласился на такие условия.
«Несмотря на желание всех участников сделки, нотариус отказался ее заверять, так как это представляло явную опасность для продавца. Это вызвало недовольство как у продавца, так и у покупателя. Позже выяснилось, что покупатели были серийными мошенниками. Это яркий пример того, что нотариус должен уметь отказать в заверении сделки, даже если клиент сам не осознает ее опасности», – пояснила Саар-Йохансон.
С положительной стороны она отметила, что за последние годы стало меньше попыток использовать подставных лиц, так называемых танкистов, для приобретения эстонских паевых товариществ.
«Раньше каждую неделю кто-нибудь, например гражданин или постоянный житель Латвии, пытался купить эстонскую фирму, оказавшуюся в сложной ситуации. Однако в результате опроса нотариусом большинство таких сделок не состоялось», – сказала она. «Сегодня таких случаев стало меньше, и похоже, что это уже не является большой общественной проблемой, в чем есть и заслуга нотариусов».
