По-видимому, девелоперы с будущими нанимателями чересчур оптимистичны в своих планах и не принимают в расчет те факторы, которые хоть и не подчиняются их непосредственному контролю, но способны тем не менее существенно нарушить заключенные договоренности.
Еще на стадии планирования надо действовать с учетом перспектив
В соответствии с буквой закона у детальной планировки имеется целый ряд целей. Тем не менее, закон не в состоянии до мелочей предусмотреть всех проблем, требующих решения, а также непосредственно способов решения этих проблем. Хотя в число задач детальной планировки, помимо всего прочего, входит установление сервитута и решение вопроса подъездных путей, ответов на эти вопросы в законе не приводится. На этапе заключения договора найма отсутствие необходимых сервитутов или нерешенный вопрос подъездных путей к планируемому грунту могут стать серьезной проблемой.
При реализации детальной планировки в интересах девелопера иметь для каждого конкретного случая все необходимые для претворения в жизнь детальной планировки и реально осуществимые решения. Разумнее всего найти такие решения самостоятельно и предложить их местному самоуправлению. Но согласится ли на предложения девелопера местное самоуправление и общественность, предугадать трудно. Это и есть один из факторов, не поддающихся контролю девелопера.
Очень важно, чтобы планируемые участки недвижимости были бы правильно разграничены, к ним были бы обеспечены подъездные пути, установлены сервитуты, права пользования, а также все остальное, необходимое для самостоятельного существования любого участка недвижимости.
Обговаривая договор найма, надо учитывать внешние факторы
Как и в случае с любым другим договором, обговаривая договор найма с обязательством застройки, обе стороны должны детально обсудить все интересующие их детали. Особенность такого договора найма, естественно, заключается в том, что, помимо всего прочего, в нем необходимо оговорить и зафиксировать нюансы, связанные со строительством.
Например, договариваясь о любых сроках, девелопер должен выяснить, к какому инфраструктурному предприятию важно присоединиться нанимателю, имеется ли в наличии необходимый сервитут или право пользования для создания конкретного вида инфраструктуры. Для установления сервитута или получения права пользования зачастую требуется привлечь к процессу владельца соседнего участка недвижимости. А это опять-таки внешний фактор, который может не подчиняться контролю наймодателя.
С нанимателем надо четко договариваться о том, каким стандартам качества, а также каким требованиям должна отвечать застраиваемая площадь. С точки зрения передачи застраиваемого объекта имеет смысл договориться о том, что объект будет передан только тогда, когда местное самоуправление выдаст разрешение на эксплуатацию. Для девелопера это исключит риск, связанный с соответствием строения публично-правовым строительно-техническим требованиям. Будучи публично-правовой оценкой, разрешение на эксплуатацию также не подчиняется контролю девелопера.
Чтобы девелопер смог получать максимально возможный доход с созданных им деловых и торговых площадей, важно на самом раннем этапе планирования учесть интересы и потребности потенциальных нанимателей или целевой группы нанимателей. Также на ранней стадии необходимо продумать все возможные планировочные решения, выбрать из них наиболее подходящие. Помимо этого, надо прояснить все вопросы, необходимые для реализации планировочного решения, и предложить наиболее подходящие с точки зрения планировочного решения этих вопросов.
Рамил Пярди,
присяжный адвокат,
адвокатское бюро Tamme Otsmann Ruus Vabamets
