В случае если собственник недобросовестно исполняет эту обязанность, товарищество обращается в суд с долговым требованием. Но что бывает, если собственник-должник отчуждает квартиру или же квартиру должника в порядке исполнительного производства продает судебный исполнитель?

Как гласит ч. 3 § 7 Закона о квартирном товариществе (Korteriühistuseadus), при отчуждении или наследовании квартирной собственности ее приобретатель обязан оплатить квартирному товариществу расходы за хозяйственное обслуживание и иные платежи, не оплаченные отчуждателем или наследодателем.

Аналогичная норма зафиксирована также в § 13 Закона о квартирной собственности (Korteriomandiseadus), часть четвертая которой устанавливает, что при отчуждении квартирной собственности приобретатель квартирной собственности несет ответственность за ставшие взыскиваемыми с отчуждателя расходы за управление и содержание в порядке предмета долевой собственности в качестве поручителя. При этом следует иметь в виду, что ответственность приобретателя ограничивается стоимостью квартирной собственности.

Опираясь на указанные выше положения законов, квартирное товарищество может предъявить требование к приобретателю квартирной собственности и востребовать с нового собственника долги прежнего.

В соответствии с ч. 4 § 7 Закона о квартирном товариществе при просрочке оплаты расходов за хозяйственное обслуживание правление товарищества может потребовать от собственника квартиры пеню в размере до 0,07% от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. Как правило, именно на основании этой нормы квартирные товарищества начисляют должнику пеню и предъявляют соответствующее требование.

На практике зачастую встает вопрос: отвечает ли приобретатель квартирной собственности только за основной долг или также за требование по пени?

В связи с данным вопросом мы считаем, что приобретатель отвечает и за пеню тоже, так как, исходя из ч. 4 § 13 Закона о квартирной собственности, приобретатель отвечает за долги прежнего собственника как поручитель. В соответствии с ч. 2 § 145 Обязательственно-правового закона (Võlaõigusseadus) поручитель несет ответственность как за уплату основного долга, так и за уплату пени. Обязанность покупателя оплачивать пеню, обращенную в требование, вытекает из положения § 177 Обязательственно-правового закона, в соответствии с которым при перенятии обязательства к новому должнику переходят связанные с требованием побочные обязательства, то есть проценты и неустойки. Таким образом, приобретая квартиру, необходимо учитывать возможность, что в качестве приобретателя вам придется отвечать за долги и пени прежнего ее собственника.

Покупатель квартиры, в свою очередь, может предъявить продавцу обратное требование о возврате сумм, уплаченных им в погашение долгов продавца, за одним исключением: исходя из § 7 Закона о квартирном товариществе, право на обратное требование к продавцу у покупателя отсутствует, если квартирную собственность он приобрел в процессе исполнительного производства и  был поставлен в известность о требовании товарищества по долгам к прежнему собственнику. Поэтому рекомендуем, прежде чем приобретать квартирную собственность, узнать, не связаны ли с ней задолженности перед квартирным товариществом.

Лейно Бийн,
присяжный адвокат,
Адвокатское бюро Biin ja Biin