Разумеется, что за свои профессиональные услуги маклеры хотят получать плату, которая, как правило, ложится на плечи нанимателей. Но, поскольку сторонами маклерского договора являются, прежде всего, маклер и наймодатель, возникает вопрос – согласуется ли такая практика с действующим в Эстонии законодательством?
В законодательном контексте маклерский договор является договором поручения об оказании услуги, по которому маклер обязуется осуществить посредничество при заключении договора между наймодателем и нанимателем или предоставить возможность заключить договор с наймодателем. Такого рода услуга возлагает на наймодателя обязательство оплатить маклерскую услугу (maakleritasu).
Разные трактовки закона
Согласно действующему законодательству оплату маклерской услуги можно осуществлять разными способами. Во-первых, в соответствии с ч. 2 § 175 Обязательственно-правового закона (Võlaõigusseadus, далее – VÕS) наймодатель и наниматель могут заключить договор о передаче обязательства уплаты маклерской услуги нанимателю. Условием действия такой сделки является предварительное на то согласие маклера. В том случае, если договор заключен и согласие получено, счет на оплату маклерской услуги должен быть предъявлен непосредственно нанимателю.
Второй вариант заключается в том, что наниматель сам исполняет обязательство наймодателя, то есть платит маклеру долговую сумму наймодателя в соответствии с § 78 VÕS. При таком варианте согласия маклера не требуется. При отсутствии специальной договоренности у нанимателя может возникать право требования от наймодателя уплаченной маклеру суммы. Бывают и такие ситуации, когда маклерскую плату вносит наймодатель, а задним числом требует ее возмещения все же с нанимателя. В такой ситуации согласия маклера тоже не требуется, и по сути эта плата уже не рассматривается как плата за маклерскую услугу. Это скорее выполнение денежного обязательства, явившегося условием заключения договора найма.
Виды на перспективу
Вникнув в обоснованность действующего законодательства, следует констатировать сложность установления норм в пользу нанимателя. Один из вариантов – это отрегулировать закон так, чтобы наймодатель не смог требовать с нанимателя внесения маклерской платы или иного возмещения. Авторы публикации не являются сторонниками столь лаконичного подхода, так как введение такой нормы может повлечь за собой иные невыгодные для нанимателя последствия. К примеру, такой совсем нежелательный результат, как повышение стоимости найма.
Сомнительна и необходимость искоренения многолетней практики. Прежде всего потому, что желание наймодателя найти нанимателя предположительно аналогично желанию нанимателя найти для себя новое жилье. Учитывая то, что вопрос об оплате маклерской услуги, как правило, возникает до заключения договора найма, наниматель имеет право отказаться платить за маклерскую услугу и заключать договор найма и подыскать себе такой вариант найма, при котором возмещать маклерскую услугу не требуется. В то же время трудно сказать, намерен ли законодатель сделать норму, касающуюся маклерской платы, более дружественной для нанимателя. В любом случае, если законодатель и возьмется за такую задачу, ему трудно будет найти решение, удовлетворяющее обе стороны.
Лембит Теддер, адвокат
Март Паринд, юрист
Адвокатское бюро LAWIN
