- С самого начала действия договора сфотографируйте сдаваемые внаем помещения. Так вы сможете позднее доказать, в каком состоянии находилась недвижимость.
- Внесите в календарь напоминание о том, чтобы перечитать договор за 14 месяцев до его завершения. Нередко право на продление договора связано со сроком предуведомления, например, шестью или 12-ю месяцами.
- Убедитесь, что вы правильно поняли, каким образом распределяются обязанности по ремонту и обслуживанию помещений. Нередко это регулируется в нескольких отдельных пунктах договора, которые могут противоречить друг другу. Попробуйте «проиграть» ситуацию – кем, что и за чей счет делается. Как правило, данный совет применителен в отношении всех пунктов договора – попробуйте выполнить пункт на каком-либо примере.
- Продумайте необходимость досрочного расторжения договора и уделите этому пункту договора пристальное внимание. Если в договоре перечисляются условия, при которых договор может быть расторгнут, и в конце стоят слова «и в иных вытекающих из закона случаях», то это означает, что применяются все положения соответствующего закона.
- Наниматель, если вы приносите в помещения не принадлежащие вам предметы (оборудование, машины и прочее), в том числе вещи, приобретенные в лизинг, то незамедлительно сообщайте об этом наймодателю. Это поможет избежать применения залогового права наймодателя в отношении имущества.
- Наймодатель, смело используйте залоговое право, если задолженность по наемной плате дошла до критического уровня. Смените замки и больше не пускайте нанимателя в помещения. Хотя по закону осуществление залогового права (то есть удержание предметов) разрешено только в том случае, если наниматель хочет съехать или вывезти находящиеся в помещениях вещи, на практике замена замков хорошо «работает» – наниматель не захочет, чтобы его вещи были выставлены на аукцион, и быстро погасит долг. После этого у вас будет достаточно времени спорить о том, планировал ли наниматель на самом деле съехать, или это вам просто показалось.
- Договоритесь о порядке возмещения улучшений, произведенных в помещениях со стороны нанимателя.
- Договоритесь о состоянии помещений на момент их возврата. Формулировки «обязуется вернуть помещения в состоянии, которое соответствует эксплуатации помещений после расторжения договора» может оказаться недостаточно. Просверленные в стене отверстия, поцарапанный пол, деформированные углы – обычный ли это износ, или кто-то будет оплачивать ремонт?
- Наймодателю стоит исключить ответственность перед новым собственником здания. Учтите, что в соответствии с правовыми актами бывший наймодатель в течение трех лет несет ответственность за нарушения договора новым наймодателем как поручитель. Это происходит в случае смены собственника здания.
- Исключите право требования изменения условий договора на тот случай, если изменятся обстоятельства, ставшие основанием для заключения договора, или четко укажите, изменение каких обстоятельств не дает соответствующего права – например, изменения в экономической среде, резкое повышение или понижение стоимости найма и так далее. Особенно при долгосрочных договорах.
- Если возникнет необходимость досрочного расторжения договора, сообщите о своем желании как можно раньше. Тем самым вы уменьшите направленное против вас требование о возмещении вреда и возложите на другую сторону обязанность действовать. Закон запрещает причинение вреда самому себе. Нужно будет начать искать нового нанимателя или новую недвижимость, и если вы ничего не делаете, чтобы помочь себе, то суд может уменьшить ваше требование о возмещении вреда.
- Наймодатель, четко пропишите в договоре метод расчета размера вреда в случае досрочного расторжения договора со стороны нанимателя. Например, зафиксировав, что в таком случае вредом считается разница между наемной платой по договору и выплачиваемой новым нанимателем более низкой наемной платой; кто несет расходы на перепланировку помещений, если работы необходимы, чтобы найти нового нанимателя; как рассчитывается размер вреда, если нового нанимателя не удастся найти в течение шести месяцев и наймодатель решит продать здания, и так далее. В таком случае в суде можно легко доказать размер вреда.
- Оговорите действия на случай возникновения разногласий. Компромисс, который сегодня кажется не самым оптимальным вариантом, все же лучше, чем трехлетний судебный спор.
26.01.2018 Пятница
Договор найма: как обойти острые углы
В один прекрасный момент договор найма может воспрепятствовать вашей предпринимательской деятельности. Чтобы этого не произошло, постарайтесь запомнить 13 советов и принять правильное решение:
Эркки Вабаметс, партнер
Фото: Advokaadibüroo TRINITI
Теги
