Больше всего проблем возникает тогда, когда не выполнена предварительная работа, и отношения с нанимателем правильно не оформлены. Статистика страхования юридических расходов ясно показывает, что наймодатели все чаще сталкиваются с недобросовестными нанимателями, а не наоборот. Поэтому для защиты себя и своего имущества нужно сделать несколько больше, чем просто надеяться на то, что все будет хорошо.
К договору стоит отнестись серьезно
После того, как желающий снять помещение найден, перед заключением договора следует попросить потенциального нанимателя предоставить рапорт из регистра задолженностей. Сдавать свою квартиру хроническому должнику означает самому накликать на себя неприятности, даже если вам обещают заплатить хорошие деньги. Кроме того, стоит проверить данные нанимателя, попросив показать ИД-карту или паспорт, и вписать личный код, номер документа и другие данные в договор найма.
Обязательно нужно заключить письменный договор найма и точно прописать в нем обязанности сторон, размер наемной платы и срок оплаты, а также все, что связано с коммунальными платежами. Лучше заключать срочный договор без автоматического продления. Чтобы избежать споров, при передаче ключей необходимо подписать акт приема-передачи, который должен включать в себя описание состояния квартиры вместе с фото, перечисление того, что находится внутри (мебель, техника и другие вещи), а также показания счетчиков.
Денежный залог во избежание проблем
Наемную плату нужно обязательно брать ежемесячно и по предоплате, в противном случае наемную плату за последний месяц можно легко не получить. Чтобы избежать споров о возникшем ущербе в квартире и пропавших предметах интерьера, с нанимателя стоит брать залог, например, в сумме одной месячной платы. В случае возникновения проблем эта сумма поможет покрыть ущерб от повреждений, или ее можно потратить на новый интерьер. Если же проблем нет, то эти деньги возврашаются нанимателю.
Что касается коммунальных платежей, то их лучше контролировать самостоятельно. Пусть все счета приходят вам на электронную почту и оплачивайте их сами, добавляя сумму за коммунальные расходы к счету за сдачу внаем. Если за оплату коммунальных платежей отвечает наниматель, то довольно часто встречаются случаи, когда он этого не делает, и потом долг вместе с пеней должен выплачивать собственник. Получить эти деньги с нанимателя потом можно, но это требует как временных, так и финансовых затрат.
Закон на стороне нанимателя
Если же наниматель действительно недобросовестный и, несмотря на долг, отказывается покидать квартиру или даже меняет замки, то избавиться от него затруднительно, потому что эстонское законодательство - на стороне нанимателя. Категорически не рекомендуется устраивать самосуд - встречались случаи, когда в результате слишком активных силовых действий наймодателю предъявляли криминальные обвинения в незаконном выселении нанимателя.
Возможности полиции в случае терроризирующего нанимателя весьма ограничены, поскольку речь идет о гражданском деле, решением которого полиция заниматься не может. Гражданский спор предполагает, что долг и освобождение квартиры нужно требовать через суд. Если учесть, что судебные споры могут длиться годами, то на быстрое решение надеяться не стоит. Без действующего договора страхования юридических услуг нужно будет заплатить сотни евро государственной пошлины и, как правило, придется нанимать и юридического представителя, чтобы оформить все документы правильно. Для востребования долга за сдачу внаем можно обойтись небольшими расходами и сделать это быстрее с помощью ускоренного производства, а против выселения недобросовестного нанимателя такой "таблетки" нет.
Только после вступившего в силу решения суда можно просить помощи судебного исполнителя для выставления нанимателя и получения долга, если последний после получения решения суда сам не начал исполнять его. Остается вопрос, является ли путь по освобождению принадлежащей вам квартиры, который обойдется в итоге в несколько тысяч евро, справедливым. Законным, во всяком случае, он является.
Действительно ли посторонний может проживать в квартире без разрешения?
Если срочный договор найма закончился, можно все же попробовать с помощью полиции проникнуть в свою квартиру и избавиться от нанимателя. А именно, в статье 266 Пенитенциарного кодекса описывается ситуация незаконного проникновения без разрешения собственника в здание, помещение, транспортное средство или огороженную территорию, либо незаконное оставление без исполнения требования владельца покинуть помещение или территорию. Если удастся доказать, что в поведении нанимателя есть состав преступления, то его может ждать штраф в размере до 1200 евро или арест.
Несомненно, перед обращением в полицию нужно приготовить документы о праве собственности на квартиру, окончании договора найма и об отказе исполнять требования по освобождению площади. Не помешает и обратиться к какому-нибудь юристу за помощью при составлении заявления и общении с полицией, потому что в противном случае полиция может отказаться действовать и заявить, что речь идет о гражданском споре.
