Продавец, как правило, хочет получить плату за бронирование, которая при заключении договора купли-продажи включается в цену покупки. Обычно договор бронирования никак не влияет на заключение сделки купли-продажи. Если же до купли-продажи дело не доходит, договор бронирования и плата за бронирование могут стать яблоком раздора.
Если договор бронирования не содержит определенных условий и хотя бы косвенно не указывает на заключаемый в будущем договор купли-продажи, то он является ничтожным. Это, в свою очередь, означает, что оговоренное в договоре не имеет юридического значения и выплаченную по ничтожному договору плату за бронирование следует вернуть.
Основные принципы сделок с недвижимостью
В соответствии с законом, договоры купли-продажи недвижимости должны быть заверены нотариально. Также нотариальным должен быть предварительный договор, которым стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре. Заключенный в иной форме договор является ничтожным.
Для договора бронирования закон обязательной формы не предусматривает. Поэтому перед куплей-продажей недвижимости заключение подобного договора является обычным. Все же использование подобного заголовка не освобождает от обязательной формы, предусмотренной для предварительного договора, и тем самым от ничтожности простого письменного договора.
Если говорить кратко, то в договоре бронирования должны содержаться такие условия, как обязательство продавца не продавать данную недвижимость третьему лицу и обязательство покупателя выплатить за это плату. Обычно в договор бронирования добавляют также условие, что при заключении договора купли-продажи плата за бронирование включается в цену покупки, и если договор купли-продажи не будет заключен, то плата за бронирование в любом случае остается продавцу.
Условия для заключения договора бронирования
В своем решении по гражданскому делу № 2-16-8456 Государственный суд пояснил и проанализировал, является ли отвечающее указанным условиям соглашение предварительным договором купли-продажи недвижимой вещи, который должен быть заключен нотариально, или договором бронирования.
Государственный суд решил, что в одном договоре может содержаться как договор бронирования, так и предварительный договор купли-продажи недвижимости. Смыслом предварительного договора купли-продажи недвижимости является обязательство продавца впоследствии продать недвижимость покупателю. Суть договора бронирования недвижимости заключается в обязательстве не продавать недвижимость в течение определенного времени, и плата может выплачиваться только за бронирование недвижимости.
Если договор с заголовком «договор бронирования» содержит ссылку на заключаемый в будущем договор купли-продажи и включение платы за бронирование в цену покупки, то он уже не является договором бронирования, независимо от его заголовка. Поэтому подобный договор необходимо заверять нотариально, и простой письменный договор является ничтожным.
Государственный суд пояснил, что в качестве исключения о договоре бронирования можно говорить только в том случае, если выполнено три условия:
- плата выплачивается только за бронирование недвижимости, то есть за то, что в течение определенного периода продавец не продает объект третьим лицам;
- у покупателя и продавца не должно быть обязанности впоследствии купить или продать недвижимость;
- размер платы за бронирование не должен превышать сумму, разумно выплачиваемую за бронирование.
Кроме того, Государственный суд отметил: если оговорено, что плата за бронирование остается другой стороне в случае незаключения договора купли-продажи, то так и будет, то есть фактически мы имеем дело с предварительным договором купли-продажи недвижимости или уже с договором купли-продажи, который должен быть нотариально заверен.
А в реальной жизни?
Хотя теоретически определение договора бронирования и его основные условия понятны, на практике сложно представить заключение договора, направленного исключительно на бронирование. В процессе приобретения недвижимости интерес сторон, особенно покупателя, не ограничивается тем, чтобы продавец не продал недвижимость кому-либо в течение определенного периода. Покупатель заинтересован в том, чтобы продавец продал недвижимость ему и чтобы плата за бронирование входила в цену покупки.
Поэтому в реальной жизни трудно представить заключение договора бронирования, который отвечает перечисленным Государственным судом условиям и не затрагивает каким-либо образом заключаемый в будущем договор купли-продажи, к которому стремятся обе стороны.
Тем самым, любые заключаемые перед приобретением недвижимости договоры, которые хоть как-то указывают на обязанность купить и продать недвижимость в будущем, независимо от названия, необходимо считать предварительными договорами, которые требуют нотариального заверения. В свою очередь это означает, что в обычной жизни заключенные в простой письменной форме договоры под заголовком «договор бронирования» оказываются ничтожными, и, если сделка не заключается, то покупатель имеет право потребовать возврата продавцом платы, выплаченной по ничтожному договору бронирования.
