Недавний анализ, проведенный в Coop Pank, показал, что чистый доход клиентов, берущих жилищные кредиты, в 2025 году сократился в среднем на 1,8% в связи с повышением ставки подоходного налога. Хотя ставка подоходного налога на рубеже года выросла на 2 процентных пункта, перед расчетом налога из брутто-зарплаты вычитаются взносы во вторую пенсионную ступень и взносы по страхованию от безработицы.
В то же время почти у трети населения чистый доход сократился на целых 2,5% – это налогоплательщики, чей годовой доход составляет не менее 25 200 евро и у которых из-за так называемого "налогового горба" (прогрессивного снижения) нет не облагаемого налогом минимума. Например, при брутто-зарплате 2500 евро работник получал "на руки" в 2024 году 1928 евро. В 2025 году при той же брутто-зарплате он получает 1880 евро. Те наемные работники, кто пользуется не облагаемым налогом минимумом, столь заметной разницы в чистом доходе не ощутили.
Руководитель направления жилищных кредитов Coop Pank Карин Оссипова отмечает, что влияние повышения налогов ощущают и те, кто планирует купить, например, вторую квартиру или приобрести дачу (летний дом). Если основное место жительства освобождено от земельного налога, то за другую недвижимость его все же придется платить. В зависимости от местного самоуправления, земельный налог в этом году может быть до 50% выше, чем в прошлом. Таким образом, дополнительные расходы могут исчисляться десятками или даже сотнями евро в год.
Изменения в доступности ипотеки также принес налог на моторно-транспортные средства – как в виде ежегодного налога, так и в виде единовременного регистрационного сбора. Влияние последнего начнет проявляться только этой весной, когда рынок сделок снова станет активнее.
Помимо налоговых изменений, на чистый доход повлияли и изменения в системе взносов во вторую пенсионную ступень. С этого года вместо прежних 2% можно выбрать ставку взноса 4% или 6%. Хотя это увеличивает долгосрочные сбережения людей, повысивших взносы, и обеспечивает лучшее благосостояние в пожилом возрасте, первоначально это снижает ежемесячные чистые доходы.
Снижение Euribor компенсирует рост налогов
Хотя реально получаемая "на руки" сумма в некоторых случаях значительно уменьшилась, по словам Оссиповой, облегчение приносит снижение Euribor и процентных марж банков, что, наоборот, увеличило кредитоспособность покупателей жилья.За год Euribor упал на 1,5 процентных пункта, а маржи банков – примерно на 0,2 процентных пункта. Еще более выгодные условия банки предлагают для энергоэффективных домов класса А. "Если год назад покупатель мог позволить себе кредит, например, в 100 000 евро, то сегодня эта сумма выросла уже до 115 000 евро", – говорит она.
Хотя дальнейшее падение Euribor, по словам Оссиповой, предсказать сложно, схожие значения 6- и 12-месячного Euribor указывают на ожидаемую большую стабильность процентных ставок, что могло бы повысить уверенность покупателей жилья. "Можно предположить, что, поскольку многие люди несколько лет сильно откладывали решения о покупке, бесконечно так продолжаться не может. Где-то нужно жить", – констатирует она.
Будущие налоговые изменения и перспективы
Хотя некоторые налоговые изменения уже вступили в силу, с 1 июля [2025 г.] ставка налога с оборота (НСО) вырастет до 24%, также повысится акциз на бензин. Влияние последнего вместе с более высокой ставкой НСО, по оценке Министерства финансов, составит 6,3 цента за литр. Ежегодно повышается и акциз на табак, а с начала 2026 года на 10% вырастет акциз на алкоголь.Однако с 2026 года правительство планирует отменить так называемый "налоговый горб". В связи с этим изменятся правила расчета не облагаемого налогом минимума, и все получающие доход в Эстонии лица будут иметь не облагаемый налогом минимум в 700 евро. Благодаря этому прогнозируемый чистый доход в 2026 году вырастет в среднем на 2,7%. Больше всего, на 7,1%, прогнозируемый чистый доход вырастет у людей с годовым доходом 25 200 евро и выше. До сих пор именно они первыми лишались не облагаемой налогом суммы.
До недавнего времени ожидалось, что положительный эффект от отмены "налогового горба" для частных лиц будет нивелирован планировавшимся правительством временным налогом на безопасность. После изменений в коалиции этот налоговый план, по имеющимся данным, отменен. При условии, что новые налоги не планируются, в 2026 году у жителей Эстонии останется заметно больше денег "на руках", и благодаря этому вырастет и кредитоспособность покупателей жилья. В зависимости от суммы ипотечного кредита, рост чистого дохода даже на несколько процентов может означать увеличение кредитоспособности на тысячи евро.
Проблема первоначального взноса и меры поддержки
По-прежнему одним из ключевых вопросов для каждого покупателя жилья остается накопление достаточного самофинансирования (первоначального взноса). "Конечно, проще тем, кто уже когда-то приобрел жилье и выиграл от быстрого роста цен на недвижимость. Благодаря этому они могут продать имеющееся жилье или использовать его в качестве дополнительного залога при покупке нового. Сложнее всего приходится молодежи, ищущей свое первое жилье", – признает Оссипова.Поскольку банки часто ожидают, что самофинансирование покупателя недвижимости составит 20% от стоимости приобретаемого жилья, при покупке в крупных городах это может означать первоначальный взнос в размере 10 000–30 000 евро, накопление которого для большинства молодых людей требует очень больших усилий.
Однако при использовании государственных мер поддержки, таких как поручительство Фонда предпринимательства и инноваций (Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus, EIS, бывший Kredex), долю самофинансирования можно снизить до 10%. Оссипова отмечает, что в последние годы условия поручительства EIS стали еще лучше, и семьи с тремя и более детьми могут снизить самофинансирование до 5%.
Также при покупке первого жилья в качестве дополнительного залога можно использовать недвижимость, принадлежащую родителям, если такая возможность имеется. "В этом случае следует продумать и все обязательства, которые возникают как для молодых людей, так и для их родителей при установлении дополнительного залога", – подчеркивает она.
Поддержка покупки жилья в сельской местности
С трудностями сталкиваются и люди, желающие приобрести жилье за пределами крупных центров притяжения (городов), где стоимость недвижимости может быть недостаточной для получения банковского кредита как на покупку жилья, так и на его ремонт.Поэтому государство поддерживает создание жилья в сельской местности также через софинансируемый кредит Фонда содействия развитию сельской жизни (Maaelu Edendamise Sihtasutus, MES), который помогает покрыть требование по самофинансированию. Софинансируемый кредит может составлять до 50% от общей суммы, необходимой для ипотечного кредита.
Кроме того, покупку жилья в сельской местности поддерживает EIS, разработавший отдельное поручительство по жилищному кредиту для сельских регионов. Его преимущество заключается в том, что сумма кредита может превышать стоимость имущества, так как недвижимость не нужно предоставлять банку в качестве залога – EIS сам выступает поручителем перед банком на необходимую сумму.
