EHS § 27 – спасательный круг

В процессе разработки Строительного кодекса (Ehitusseadustik, далее - EHS) в соответстующий законопроект был внесен § 27, позволяющий условиями проектирования менять детальную планировку, если с момента вступления ее в силу прошло более пяти лет и выявились новые обстоятельства, в силу которых больше невозможно следовать действующей планировке.

В ходе рассмотрения законопроекта в Рийгикогу формулировка § 27 EHS была изменена и в соответствии с принятой версией допускается уточнение условиями проектирования целевого назначения использования сооружения, в том числе можно уточнять пропорции использования грунта под жилье или офис, если соответствующие цели были ранее предусмотрены детальной планировкой.

В остальном § 27 EHS позволяет уточнять также условия для застраиваемой площади: ее увеличение, уменьшение, разворот или сдвиг, но не более чем в объеме 10% от первоначального решения; изменение высоты и при необходимости глубины, но не более чем на 10% от первоначального решения; архитектурных, строительных или оформительских условий; членения грунта и т.п.    

Целью ужесточения изменений в части аспекте целевого назначения условий проектирования, по словам законодателя, было стремление защитить права собственников квартир, в чьем жилом доме офисных помещений ранее не было. Как значится в пояснительной записке к законопроекту, «возможное изменение соотношения таких площадей предположительно меньше нарушит обычную жизнь людей, чем в случае, если бы речь шла о 100-процентном жилом доме или офисном здании». 

Тем самым § 27 EHS не позволяет в жилом доме на грунте, который детальной планировкой был 100-процентно предусмотрен под жилой дом, иметь небольшую домашнюю контору или парикмахерскую в подвальном помещении.      

 

Упрощенные решения

Освободиться от действующего решения детальной планировки можно двумя способами: через составление новой детальной планировки или же через признание действующей планировки недействительной.

По действующему законодательству обязанность составления детальной планировки не вытекает, если есть необходимость изменить лишь целевое ее назначение. Часть 2 § 3 Закона о планировании приводит основания, по которым составление детальной планировки является обязательным, изменения целевого назначения среди них нет. Тем самым крайне неэкономично осуществлять новую детальную планировку только из-за изменения целевого назначения, если при этом никакой строительной деятельности не намечается.

Более решительные местные самоуправления до сих пор вопрос решали способом признания действующей детальной планировки недействительной, последующим основанием установления целевого назначения которой как кадастровой единицы является общая планировка, а также разрешение на строительство или использование. 

Избежать признания недействительными всевозможных планировок и выдач условий проектирования для изменяемых планировок позволило бы  установление сроков действия для детальных планировок. К сожалению, новый закон правовых оснований  для этого не устанавливает.  

Лийса Линна,
присяжный адвокт,
Hedman Partners