Основной целью принятия нового закона является регулирование единым нормативным актом всех правовых отношений, связанных с квартирной собственностью. По существу, самым важным изменением, касающимся управления квартирной собственностью, является именно то, что управление всей квартирной собственностью будет происходить посредством квартирного товарищества (далее также – товарищество).
Квартирное товарищество станет тем, кто организует управление долевой собственностью квартирной собственности. Это означает, что все, что не является частной собственностью владельца квартирной собственности, остается долевой собственностью во владении квартирного товарищества. Таким образом, должны исчезнуть споры, например, о том, кто заключает договор с поставщиком услуг: партнером по договору будет являться квартирное товарищество.
Для небольших домов правление не потребуется
Кроме того, формальностей при учреждении квартирного товарищества, согласно новому закону, станет меньше. У товарищества не должно быть устава, на основании закона товарищество возникает, так сказать, сразу после внесения квартирной собственности в регистр квартирных товариществ (далее также – регистр).
Для уже имеющихся собственников квартир важно то, что если ко времени вступления в силу закона не образовано квартирное товарищество, то при вступлении закона в силу для управления квартирной собственностью возникает квартирное товарищество, а права и обязанности бывшего кооператива квартирных собственников переходят к нему.
Изменены также требования к наличию правления. В домах с менее чем десятью квартирными собственностями, или если все квартирные собственности принадлежат одному лицу, правление не нужно, и в таком случае собственники совместно представляют товарищество.
У товарищества возникнет залоговое право
Появится абсолютно новая регуляция залогового права. Ее целью является упрощение реализации требований квартирного товарищества к собственникам. А именно: если собственник квартиры остался должен товариществу за коммунальные услуги, товарищество может с этого момента учитывать то, что исполнение указанных обязанностей обеспечено залоговым правом даже без видимости этого права в регистре. Если квартирная собственность обременена ипотекой, то, несмотря на это, у товарищества все равно есть возможность обязать собственника исполнить требование. Однако необходимо учитывать, что размер залогового праване может превышать сумму хозяйственных расходов квартирной собственности за прошлый хозяйственный год.
При введении указанной регуляции анализировали, может ли такое залоговое право стать в дальнейшем препятствием при ходатайстве в банках о жилищном кредите, но в результате анализа пришли к выводу, что поскольку размер залогового права очевидно ограничен и оно действует в отношении всех квартирных собственностей, влияние залогового права не может быть существенным.
Принятие решений упростится
Изменится и правомочность собрания квартирного товарищества. Согласно ныне действующему принципу, члены товарищества могут созвать собрание для принятия решений только тогда, когда все члены товарищества согласны с соответствующим решением. Но с 1 января необходимо будет учитывать то, что решения, принятые без созыва собрания, действуют и в том случае, если за них проголосовало больше, чем половина собственников квартир.
В то же время изменится порядок принятия решений собственниками квартирного дома в отношении осуществления строительного переустройства долевой собственности. Если сейчас для этого необходимо согласие всех собственников, то в дальнейшем будет достаточно как минимум более чем половины голосов собственников при условии, что им принадлежит больше, чем половина долевой собственности.
Общие кредиты будут заноситься в регистр
Деятельность квартирных товариществ станет более прозрачной. С одной стороны, со вступлением закона в силу у всех членов товарищества появится право получать извещения о деятельности товарищества и знакомиться со всей документацией, касающейся деятельности товарищества, с другой – кредиты, взятые товариществом, будут заноситься в регистр квартирных товариществ. А именно, законом установлена обязанностьзаносить в регистр данные о наличии кредита, который превышает обычную управленческую кредитную нагрузку.
Важно отметить, что регуляция касается не только кредитов, взятых после 1 января 2018 года, но и более ранних кредитов. Их следует занести в регистр не позднее 31 декабря 2018 года. Члены правления товарищества должны учитывать, что в случае невнесения кредитов в регистр они лично отвечают за возможный ущерб.
Больше нельзя выключать отопление
Одно из достаточно важных нововведений заключается в том, что для каждого собственника квартир установлена четкая обязанность поддерживать в своей квартире такую температуру и влажность воздуха, которые обеспечивают сохранность всего здания, целесообразное и нерасходное потребление тепла другими квартирами. Таким образом возможно призвать к порядку собственников квартир, которые в целях экономии во время своего отсутствия выключает отопление в квартире.
Возможно ли прекратить квартирные собственности? Да, если все собственники квартир достигнут соответствующего соглашения, квартирные собственности можно прекратить и в дальнейшем действовать уже в качестве сособственника.
Будущее покажет, насколько приобретение квартирной собственности и управление ею станут яснее, проще и прозрачнее.
