С вопросами о возможном решении подобных сложных ситуаций к нам обращались также и многие члены Торговой палаты. Статья 97 Обязательственно-правового закона (Võlaõigusseadus, далее- VÕS) сама по себе предусматривает в подобной ситуации право терпящей ущерб стороны требовать на определенных условиях изменения или прекращения договора. Поскольку законом определены достаточное общие предпосылки применения соответствующего права, то вполне объяснимо, что у сторон могут возникнуть разногласия в отношении применения соответствующего права, вследствие чего в поисках решения ситуации важно обратиться также и к соответствующей судебной практике.

В части 1 статьи 97 VÕS сказано следующее: если после заключения договора изменяются лежавшие в основе заключения договора обстоятельства, и этому сопутствует существенное изменение соотношения обязательств сторон договора, вследствие чего существенно возрастают расходы на выполнение обязательств одной стороной или же существенно уменьшается ценность того, что сторона получает на основании договора от другой стороны, терпящая ущерб сторона договора может потребовать от другой стороны договора изменения договора с целью восстановления первоначального соотношения обязательств сторон. В последующих частях данной статьи уточняются предпосылки ее применения, и кроме прочего предусмотрена также возможность прекращения договора, если такое изменение договора невозможно или не являлось бы разумным в отношении другой стороны договора.

Следует признать, что практика Государственного суда не очень богата решениями относительно трактовки статьи 97 VÕS. Несмотря на это Государственный суд принял относительно трактовки данной статьи существенные решения и выдал судам предписания на будущее.

В настоящей статье мы более детально рассмотрим решение Государственного суда № 3-2-1-76-10, где была поднята проблема возможности отступления от заключенного в сфере недвижимости договора продажи на основании ст. 97 VÕS. Фактические обстоятельства по данному делу вкратце были следующими. Занимающееся недвижимостью предприятие заключило в начале 2007 года с целью приобретения недвижимости договор продажи, и летом 2008 года соответствующее предприятие представило продавцу заявление с целью отступления от заключенного договора продажи, опираясь на ч. 1 ст. 97 VÕS. В качестве уточнения следует заметить, что заключением договора продажи было взято на себя обязательство заключения в будущем вещно-правового договора, на основании которого должна была произойти передача собственности на недвижимость.
В качестве обоснования для заявления об отступлении были приведены три аргумента:

• вследствие замедления экономического роста существенно понизилась рыночная цена недвижимости, которая упала более чем в пять раз по сравнению с первоначально оговоренной ценой,
• объем осуществления права застройки на недвижимости был существенно меньшим, чем можно было предположить во время покупки,
• покупатель опирался на предпосылку, что он получит в банке кредит на покупку недвижимости, однако в изменившейся экономической среде банки более не пожелали финансировать приобретение данной недвижимости.

При применении ст. 97 VÕS центральное значение имеет выяснение «обстоятельств, являвшихся основанием для заключения договора». Государственный суд разъяснил, что «стороны при заключении договора могут иметь в виду различные цели». Однако, к числу обстоятельств, являвшихся основанием для заключения договора, можно отнести лишь такие обстоятельства, наличие, наступление или продолжение которых находится в сфере общего понимания сторон и на котором основано желание заключения договора. Таким образом, к числу обстоятельств, лежавших в основе заключения договора, как правило, не относятся ожидания одной из сторон, если о них не было объявлено другой стороне, и другая сторона не приняла их к сведению или, исходя из принципа добросовестности, не должна была знать о них». При применении ст. 97 VÕS следует всегда определять, относились ли изменившиеся обстоятельства к обстоятельствам, являвшимся основанием для заключения договора, или нет. Если нет, то ст. 97 VÕS не может быть применена.

Государственный суд подчеркнул, что поскольку ч. 1 ст. 97 VÕS позволяет предъявлять требование об изменении договора лишь в том случае, если соотношение обязательств сторон договора существенно изменилось, и при этом должны иметь место все предусмотренные в ч. 2 ст. 97 VÕS предпосылки, то можно сделать вывод о том, что применение ст. 97 VÕS является обоснованным только в крайне исключительных случаях. В противном случае правовой оборот сделок приобрел бы весьма нестабильный характер, и принцип pacta sunt servanada (договоры должны соблюдаться), очевидно, потерял бы свое значение.

Государственный суд пояснил, что ст. 97 VÕS дает терпящей ущерб стороне договора, прежде всего, право требовать изменения договора, что в свою очередь означает, что, как правило, терпящая ущерб сторона должна предъявить иск, в котором она требует изменения условий договора. В некоторых случаях изменение договора более не является разумным, и в таком случае должна иметься возможность предъявления лицом иска, в котором содержится заявление об отступлении от договора (или об отказе) и требование поворота исполнения договора. Здесь, однако, следует обратить внимание на то обстоятельство, что суд не может удовлетворить иск об установлении прекращения и повороте исполнения договора без того, чтобы он определил невозможность изменения договора или неразумность изменения по отношению к другой стороне договора.

Возвращаясь к упомянутому решению, необходимо сказать, что Государственный суд не посчитал в данной ситуации обоснованным применение ст. 97 VÕS.

Прежде всего, Государственный суд установил тот факт, что отсутствовали предпосылки для прекращения договора (см. ч. 5 ст. 97 VÕS) – по данному делу истец не опирался на то, что изменение договора было бы невозможным или чтобы другая сторона договора утверждала, что изменение договора не является в отношении ее разумным. Несмотря на вышесказанное Государственный суд посчитал необходимым проанализировать также и приведенные со стороны истца аргументы в пользу применения ст. 97 VÕS (не был получен кредит в банке, объем строительства на недвижимости оказался меньшим, чем предполагалось, цены на недвижимость существенно понизились).

Государственный суд отметил, что вопрос о финансировании сделки по продаже, как правило, находится в сфере влияния только одной стороны договора (в данном случае истца). При этом суды не установили единого желания сторон включить условия финансирования договора в число обстоятельств, являющихся основанием для заключения договора (иными словами, вытекающие из договора права и обязанности сторон не находились в зависимости от получения банковского кредита).

В ходе судебного процесса истец, кроме прочего, опирался на то, что при заключении договора он представлял себе, что процент права на строительство был существенно более высоким (он предполагал, что местное самоуправление акцептует более высокий объем строительства на данной недвижимости). Государственный суд разъяснил, что представление одной стороны договора о будущем объеме права на застройку недвижимости не относится к обстоятельствам, являющимся основанием для заключения договора в значении ч. 1 ст. 97 VÕS. Допустимый объем строительства не был известен на момент заключения договора, и стороны не договаривались в части этого ни о чем конкретном. Истец должен был сам сделать соответствующие шаги при заключении договора – договориться, например, о праве на отступление или, например, о заключении вещно-правового договора после окончательного решения местного самоуправления относительно объема права застройки.

Государственный суд проанализировал также возможности применения ст. 97 VÕS вследствие, согласно утверждениям, существенного понижения рыночной цены недвижимости. Суд второй инстанции счел, что в случае договора продажи для применения ч. 1 ст. 97 VÕS было недостаточно лишь изменения ситуации на рынке недвижимости, вызванного понижением цен вследствие экономического кризиса, и не имел значения тот факт, понизилась стоимость являвшейся основанием для спора недвижимости ко времени представления заявления об отступлении на 30% или более процентов. Государственный суд не согласился с этим мнением. Таким образом, в случае существенного изменения стоимости недвижимой вещи само по себе возможно применение ст. 97 VÕS. При этом следует учитывать, что если на основании ст. 97 VÕS отступают от договора, то при повороте исполнения договора необходимо учитывать изменение стоимости недвижимости также и после отступления от договора. Государственный суд высказал мнение о том, что изменившуюся стоимость недвижимости (которая во время судебного производства может как повыситься, так и понизиться) следует оценивать на основании представленных сторонами доказательств по возможности по состоянию на время вынесения судебного решения. В части аргумента истца относительно того, что он не мог предвидеть подобное снижение цен на недвижимость, Государственный суд согласился с мнением уездного суда, согласно которому лицо, чья хозяйственная и профессиональная деятельность связана с развитием недвижимости, должно быть в курсе событий на рынке недвижимости, и связанное с ним повышение и понижение цен должно быть ему известно, или лицо должно было их предвидеть.

В заключение можно сказать, что в договорных отношениях следует исходить, прежде всего, из того, о чем и каким образом было договорено (pacta sunt servanda), и изменение первоначально оговоренных условий или прекращение договора вследствие изменения соотношения обязательств сторон договора на основании ст. 97 VÕS является, скорее, крайним выходом из положения, применение которого все же требует наличия предусмотренных ст. 97 VÕS предпосылок.

Март Кягу,
юрист,
отдела права и формирования политики,
Эстонская Торгово-промышленная палата