Государственный суд в судебном решении (3-2-1-104-11) еще раз обратил внимание на то, сколь важно уточнять в договоре условия прекращения договора, а также основания, по которым можно считать интерес одной из сторон к  выполнению договора утраченным.

Закон допускает отступление от договора, как правило,  только в случае существенного нарушения

В упомянутом  выше решении Государственный суд еще раз подчеркнул, что Обязательственно-правовой закон  (Võlaõigusseadus, далее – VÕS) увязывает право отступления от договора в основном с поведением одной из сторон. Это означает, что от договора, не являющегося долгосрочным, на основании части 1 §116 VÕS одна сторона договора может отступить, если другая сторона существенным образом нарушила обязанность, вытекающую из договора (существенное нарушение договора), но никак не по личному желанию одной из сторон или по внешней причине. Исключительную возможность отступления от договора в силу изменения обстоятельств предусматривает часть 5 §97  VÕS.

Под существенным нарушением договора подразумевается, что:

– потерпевшая сторона договора в значительной мере лишалась того, на что правомерно надеялась в соответствии с договором;
– было нарушено обязательство, точное следование которому было условием сохранения интереса другой стороны договора к его исполнению;
– обязательство было нарушено умышленно или по причине грубой небрежности;
– нарушение обязанности дает потерпевшей стороне договора разумную причину предполагать, что другая сторона договора не будет выполнять обязанность и в дальнейшем;
– другая сторона договора не выполнит в течение дополнительного срока любую из своих обязанностей.

Таким образом, закон трактует отступление от договора как крайнюю правозащитную меру, применение которой правомерно лишь в ограниченных случаях.

Дополнительные основания для отступления от договора следует предусматривать в договоре

Зачастую обстоятельство, не приведшее к желаемому результату, невозможно, опираясь только на закон, трактовать как существенное  нарушение. Например, продажа недвижимости зачастую связана с условием предварительных землеустроительных изменений, зависящих от официального учреждения (установление детальной планировки, проведение раздела недвижимости и т.п.). Если формулировка договора не предусматривает четко обязанность стороны обеспечить, к примеру, наличие детальной планировки, то если к оговоренному сроку она не была установлена, возникает спор о нарушении обязанности и правомерности отступления от договора.

Государственный суд  в упомянутом выше решении еще раз подтвердил, что, договариваясь, стороны могут основания для отступления от договора, по меньшей мере, не только уточнять, расширять, но и ограничивать. Подобные основания для отступления от договора не обязательно должны быть увязаны с нарушением другой стороны договора. Внеся в договор основания для отступления от него, стороны смогут предотвратить долгие споры о правомерности прекращения договора.      

В качестве альтернативы стороны могут в договоре уточнить нарушения, которые они рассматривают как существенные, что в свою очередь даст потерпевшей стороне право на отступление от договора и применение возможных дополнительных санкций (прежде всего неустойки).

Последствия ненаступления оговоренных условий  также следует уточнять в договоре

В контексте  упомянутого казуса суд разъяснил, что, в случае если из текста договора не следует иного, условие установления детальной планировки (обстоятельство, не находящееся под полным контролем одной стороны)  следует рассматривать, скорее, как отлагаемое или изменяемое условие. Но и тут суд обратил внимание на необходимость уточнять в договоре волю сторон на случай, если согласованное условие не наступило, так как, опираясь только на закон, у стороны не обязательно возникает право на отступление от договора.

Подводя итог, следует сказать, что, заключая договор, надо внимательно следить за тем, чтобы в договоре однозначно понимаемо были отражены интересы сторон на случаи, когда выполнить договор первоначально предусмотренным способом не удается.

Лийна-Маарья Ууэмыйз,
старший помощник присяжного адвоката,
Адвокатское бюро Тамме Отсманн Руус Вабаметс

Партнер rup.ee