14.05.2013 Вторник

Общее собрание в квартирном товариществе

Правовое регулирование деятельности общего собрания: процедуры созыва и проведения.

Татьяна Калин, юрист, доцент Евроакадемии
Татьяна Калин, юрист, доцент Евроакадемии Фото: Татьяна Калин

В современных условиях именно квартирное товарищество как форма управления многоквартирным жилым домом, созданное квартирособственниками, дает возможность эффективно обслуживать  идеальные доли в строениях и земельном участке и представлять общие интересы членов товарищества.  При этом  необходимо подчеркнуть, что у товарищества отсутствует законное право вмешиваться в вещно-правовые отношения квартирособственников, относящиеся к их исключительной компетенции по осуществлению полной юридической власти над объектом управления, то есть в вопросы пользования и распоряжения реальными частями и идеальными долями квартирной собственности.

Квартирное товарищество как юридическое лицо, некоммерческое объединение,  имеет определенную структуру и организацию, представленную

  • общим собранием,
  • правлением,
  • ревизионной комиссией.

Согласно § 18 Закона о некоммерческих объединениях (Mittetulundusühingute seadus, далее – MTÜS), высшим органом квартирного товарищества    является общее собрание его членов (далее – общее собрание), где принимаются решения по всем вопросам руководства товариществом, которые не отнесены законом или уставом к компетенции правления или иного органа некоммерческого объединения.

Именно на общем собрании члены товарищества осуществляют свои права по руководству деятельностью товарищества (§ 19 MTÜS):

  • изменение  устава;
  • принятие решений об объединении, разделении и прекращении товарищества;
  • назначение и отзыв членов правления, членов ревизионной комиссии  и оценка их деятельности;
  • утверждение отчета, баланса за прошлый хозяйственный год и плана хозяйственной деятельности на следующий год;
  • принятие решения о взятии кредита в банке для реновационных, строительных или ремонтных работ;
  • утверждение внутреннего распорядка;
  • увеличение или уменьшение паевого взноса;
  • решение вопросов по взысканию долгов с членов товарищества;
  • иные вопросы, связанные с хозяйственным  управлением товариществом.

Определяя круг вопросов, которые квартирное товарищество не вправе выносить на общее собрание, следует выделить следующие:

  • распоряжение или пользование идеальными долями квартирной собственности  (например, продажа  чердачных помещений, установление ипотеки, сдача в аренду);  
  • организация и строительство  парковки  или иных пристроек или надстроек  к жилому дому;
  • изменение целевого назначения квартирных собственностей;
  • требование о принудительном отчуждении  квартирной собственности  квартирособственника, нарушившего свои обязанности.

А значит, решение данных вопросов относится к компетенции квартирособственников, и, как следствие, процедура созыва общего собрания и принятие решений регулируется на основании Закона о квартирной собственности (Korteriomandiseadus) и Закона о вещном праве (Asjaõigusseadus).

Таким образом, вынося на общее собрание вопросы для обсуждения и принятия, необходимо четко определить,  в чьей компетенции они находятся – квартирособственников или членов товарищества, так как  нарушение этого принципа  влечет за собой  признание их недействительными в судебном порядке.

Татьяна Калин,
юрист, PhD,
доцент Евроакадемии

С полным вариантом статьи можно ознакомиться в выходящем на этой неделе майском номере "Бухгалтерских Новостей".