Заключая договор аренды жилья, имеет смысл зафиксировать в нем все то, что вы обсуждали с арендодателем. Наряду с обычными данными, указываемыми в договоре (срок, размер арендной платы, длительность аренды, срок или порядок внесения платы и побочные обязательства), в него можно включить однозначно понимаемые права и обязанности сторон, касающиеся улучшения жилищных условий на арендуемой площади. Дело в том, что если проблему, например, с задержкой арендной платы за месяц сравнительно легко решить в ходе переговоров, то улаживать вопросы с порядком и возмещением улучшения жилищных условий может оказаться значительно сложней. По этой причине об этом надо договариваться до заключения договора и фиксировать достигнутые соглашения в договоре. Нередко бывает, что, стремясь улучшить свои жилищные условия, арендатор желает изменить квартиру по своему вкусу – позволительно ли это, в каком объеме и каким образом впоследствии он должен будет восстанавливать прежний порядок или компенсировать изменения, обо всем этом надо договариваться предварительно.
Другой важный нюанс, позволяющий избежать возникновения многих споров, – это фиксирование состояния жилого помещения в акте его сдачи-приемки. В акте следует указать все недостатки арендуемой вещи, которые арендатор может рассматривать как таковые. Арендатор обязан заботиться об устранении мелких недостатков арендуемой вещи, а арендодатель в свою очередь обязан заботиться о тех возникающих недостатках, за которые арендатор ответственности не несет. Так, с капающим краном арендатор должен быть в состоянии справиться самостоятельно, если же в квартире случилась авария с водопроводом, то устранить ее обязан арендодатель. Только в том случае, если состояние вещи в период действия договора ухудшилось настолько, что не допускает нормального ее использования по окончании договора, можно говорить о нарушении договора и праве арендатора на отказ от договора. Фиксирование всех возможных недостатков поможет впоследствии при необходимости установить, какой недостаток имел место еще при заключении договора, а какой возник позднее.
Обязанность арендатора по содержанию вещи в порядке означает, что он должен доброхозяйски пользоваться квартирой и содержать ее в том же состоянии, что при заключении договора аренды. Это подразумевает также самостоятельное устранение мелких недостатков, при выявлении которых он не может требовать у арендодателя возмещения. В то же время если у арендуемой вещи выявляется недостаток, за который арендатор не отвечает и который на свои средства он устранять не должен, то ликвидации такого недостатка он может требовать от арендодателя. В случае, если арендодатель игнорирует обращение арендатора и не устраняет недостаток, арендатор может устранить его сам и представить счет арендодателю.
Поскольку речь идет о вопросах, представляющих интерес для многих, еще раз обращаем внимание всех нынешних и будущих арендаторов (да и арендодателей тоже) на плату за посредничество. Плату за посредничество платит та сторона, которая заказывает услугу. Это установлено в ч. 1 § 658 Обязательственно-правового закона (Võlaõigusseadus), в соответствии с которой маклерское вознаграждение должен платить принципал. В ситуации, когда желающий сдать жилье в аренду владелец пользуется услугами бюро недвижимости, плату за посредничество (маклерскую плату) платит арендодатель. В то же время, если арендатор, ищущий подходящее жилье, поручает поиск маклеру, обязанность внесения маклерской платы падает на него. То есть платит тот, кто заказывает музыку.
Заключая договор аренды, надо обращать внимание даже на те обстоятельства, которые на первый взгляд могут казаться малозначительными. В договоре следует фиксировать все взаимные договоренности и соглашения. В будущем это позволит избежать многих длительных и обременительных споров.
Грете Люус,
старший юрист,
Tanel Melk & Partners Law Firm
