Одним из распространенных путей возникновения совместной собственности является приобретение проживающей совместно, но не состоящей в браке парой в совместную собственность квартир, то есть квартирных собственностей, и жилой площади, то есть недвижимости, застроенной жилой площадью.
В случае совместной собственности следует иметь в виду, что она не представляет собой ничего окончательного или постоянного, и такая форма собственности не обязательно должна обеспечивать права совместного собственника на квартиру или жилище.
Исходя из § 76 Закона о вещном праве, совместный собственник вправе потребовать прекращения совместной собственности в порядке и способом, установленными в § 77 Закона о вещном праве. Необходимо иметь в виду, что совместный собственник не должен обосновывать причины своего желания прекратить совместную собственность, и суд лишь рассматривает, соответствует ли выбранный им способ прекращения совместной собственности закону.
Часто спрашивают, имеет ли возможность и каким образом может совместный собственник защитить свои права, если в отношении другого совместного собственника осуществляется исполнительное производство. Судебный исполнитель имеет право и обязанность продать имущество должника и за счет полученной суммы исполнить требование к совместному собственнику, имеющему задолженность. Продажа идеальной доли совместной собственности создает в исполнительном производстве ситуацию, когда у квартирной собственности или жилой площади, где проживают совместные собственники или совместный собственник, не являющийся должником, возникнет вместо прежнего совместного собственника-должника новый, чужой совместный собственник.
Некоторые практические рекомендации
Судебный исполнитель действует в рамках Кодекса об исполнительном производстве и обращает требование на недвижимую вещь в порядке, установленном в главе 8 указанного кодекса. Исходя из закона, исполнитель имеет право на отчуждение доли должника в совместной собственности. Права и обязанности судебного исполнителя проистекают из закона, и, в общем случае, совместному собственнику, не являющемуся должником, оспорить или приостановить деятельность судебного исполнителя не удается.
Для предотвращения продажи идеальной доли совместного собственника чужому лицу совместный собственник имеет возможность уплатить долг за должника. В случае уплаты долга исполнительное производство прекращается. При уплате долга совместным собственником, не являющимся должником, к нему переходит право требования, обращенного к должнику. Однако зачастую уплата задолженности не является возможной или разумной. Например, сумма долга может быть больше, чем стоимость идеальной доли имущества, принадлежащего совместному собственнику.
В ходе исполнительного производства продажа имущества производится путем аукциона в аукционном центре палаты судебных исполнителей и банкротных управляющих https://www.oksjonikeskus.ee. Извещение об аукционе публикует судебный исполнитель в бюллетене «Ametlikud Teadaanded» https://www.ametlikudteadaanded.ee.
Совместный собственник, не являющийся должником, имеет право участвовать в аукционе и сделать наилучшее предложение, в результате чего он приобретет долю в совместной собственности. Для участия в аукционе необходимо зарегистрироваться и уплатить залоговые деньги. Залоговые деньги не пропадают, если вы не выиграете аукцион или вообще не сделаете предложения. В этом случае исполнитель возвращает залоговые деньги.
Для совместного собственника обычно является проблемой слишком высокая начальная цена, то есть цена, за которую невозможно приобрести долю в совместной собственности. В таком случае единственным шансом становится рискнуть и надеяться, что никто не сделает предложений, а повторный аукцион состоится с более низкого, то есть приемлемого ценового уровня.
Исходя из § 251 Обязательственно-правового закона, совместный собственник не имеет преимущественного права покупки, если вещь продается в результате принудительного исполнения или в ходе банкротного производства. Таким образом, при проведении судебным исполнителем аукциона в отношении доли совместной собственности у совместного собственника нет преимущественного права покупки.
Следует учитывать, что у приобретателя на аукционе доли совместной собственности имеется право потребовать прекращения совместной собственности способом, установленным в § 77 Закона о вещном праве. В этом случае у совместного собственника не остается зачастую иной возможности, как выкупить долю совместной собственности у выигравшего ее на аукционе лица за желаемую последним цену либо подать в суд требование о прекращении совместной собственности одним из способов, установленных в § 77 Закона о вещном праве.
