25.04.2012 Среда

Крепостная книга и приобретение недвижимости, находящейся в долевой собственности

Крепостная книга и приобретение недвижимости, находящейся в долевой собственностиРамил Пярди,
адвокат,
адвокатское бюро Tamme Otsmann Ruus Vabamets


Согласно действующему в Эстонии законодательству,  при приобретении недвижимой вещи или ее  доли разрешается опираться на данные, занесенные в крепостную книгу.

Это означает, что если  из крепостной книги следует, что X является владельцем 1/3 идеальной доли недвижимой вещи, то так оно и есть, то есть данные крепостной книги достоверны. Обычно это означает, что если Y  покупает у  Х   принадлежащую последнему 1/3 идеальной доли недвижимой вещи, то Y становится ее собственником. Несмотря на это, через год после совершения покупки   Y   может  оказаться в ситуации, когда он вынужден будет уступить  приобретенную им  долю недвижимости другому долевому собственнику, обладающему преимущественным правом покупки.

Регуляция закона

Согласно ч. 3 §  257 Закона о вещном праве (Asjaõigusseadus), преимущественное право покупки долевого собственника имеет  такую же правовую силу,  что и внесенная в крепостную книгу предварительная отметка. В ч. 3 § 63  Закона о вещном праве установлено, что распоряжение вещным правом после внесения предварительной отметки в крепостную книгу является ничтожным в той части, в которой оно причиняет вред обеспеченному предварительной отметкой требованию или же ограничивает его.

В отношении находящейся в долевой собственности недвижимости это вкратце означает, что все связанные с долей недвижимости распоряжения (в первую очередь продажа идеальной доли недвижимости), ограничивающие право преимущественной покупки другого долевого собственника, являются ничтожными в той части, в которой они ограничивают другого долевого собственника.

Что эта информация означает для покупателя долевой собственности?

Наличие данной регуляции поднимает вопрос, может ли Y  опираться в вышеупомянутом случае на данные крепостной книги, предполагать их достоверность и считать себя собственником приобретенной им 1/3 доли недвижимости?  Скорее всего нет.
С одной стороны, при нашем довольно-таки надежном институте крепостной книги   такой англо-американский нюанс  оправдывает себя с точки зрения  обеспечения интересов и прав долевых собственников недвижимости. С другой же стороны, возникает вопрос, не является ли этот нюанс излишне обременительным в отношении возможных покупателей долей недвижимости, и не сдерживает ли он гражданский оборот долей недвижимости? По существу  такая регуляция  означает, что желающее купить долю недвижимости лицо должно для того, чтобы убедиться в так называемой чистоте операции , привлечь до ее совершения  множество специалистов, которые помогли бы  ему убедиться в отсутствии каких бы то ни было  препятствий  правомочному приобретению недвижимости.

Рекомендации

Чтобы никто не мог оспорить приобретение вами доли недвижимости,  необходимо еще до совершения сделки купли-продажи в обязательном порядке убедиться в том, что при совершении предыдущих сделок купли-продажи другие долевые собственники:

  • были надлежащим образом  проинформированы,
  • получили на руки договор купли-продажи,
  • им была предоставлена возможность использовать свое вытекающее из закона  право преимущественной покупки или  они недвусмысленно отказались от этого права.

Если сделка будет совершена в обход этих требований, покупателя  нельзя будет считать  добросовестным приобретателем, и он обязан будет передать право преимущественной покупки другому долевому собственнику.

Рамил Пярди,
адвокат,
адвокатское бюро Tamme Otsmann Ruus Vabamets


Опубликовано в Профи-блоге RUP.ee