Регуляция закона
Согласно ч. 3 § 257 Закона о вещном праве (Asjaõigusseadus), преимущественное право покупки долевого собственника имеет такую же правовую силу, что и внесенная в крепостную книгу предварительная отметка. В ч. 3 § 63 Закона о вещном праве установлено, что распоряжение вещным правом после внесения предварительной отметки в крепостную книгу является ничтожным в той части, в которой оно причиняет вред обеспеченному предварительной отметкой требованию или же ограничивает его.
В отношении находящейся в долевой собственности недвижимости это вкратце означает, что все связанные с долей недвижимости распоряжения (в первую очередь продажа идеальной доли недвижимости), ограничивающие право преимущественной покупки другого долевого собственника, являются ничтожными в той части, в которой они ограничивают другого долевого собственника.
Что эта информация означает для покупателя долевой собственности?
Наличие данной регуляции поднимает вопрос, может ли Y опираться в вышеупомянутом случае на данные крепостной книги, предполагать их достоверность и считать себя собственником приобретенной им 1/3 доли недвижимости? Скорее всего нет.
С одной стороны, при нашем довольно-таки надежном институте крепостной книги такой англо-американский нюанс оправдывает себя с точки зрения обеспечения интересов и прав долевых собственников недвижимости. С другой же стороны, возникает вопрос, не является ли этот нюанс излишне обременительным в отношении возможных покупателей долей недвижимости, и не сдерживает ли он гражданский оборот долей недвижимости? По существу такая регуляция означает, что желающее купить долю недвижимости лицо должно для того, чтобы убедиться в так называемой чистоте операции , привлечь до ее совершения множество специалистов, которые помогли бы ему убедиться в отсутствии каких бы то ни было препятствий правомочному приобретению недвижимости.
Рекомендации
Чтобы никто не мог оспорить приобретение вами доли недвижимости, необходимо еще до совершения сделки купли-продажи в обязательном порядке убедиться в том, что при совершении предыдущих сделок купли-продажи другие долевые собственники:
- были надлежащим образом проинформированы,
- получили на руки договор купли-продажи,
- им была предоставлена возможность использовать свое вытекающее из закона право преимущественной покупки или они недвусмысленно отказались от этого права.
Если сделка будет совершена в обход этих требований, покупателя нельзя будет считать добросовестным приобретателем, и он обязан будет передать право преимущественной покупки другому долевому собственнику.
Рамил Пярди,
адвокат,
адвокатское бюро Tamme Otsmann Ruus Vabamets
Опубликовано в Профи-блоге RUP.ee