Между AS Kinnisasja Omanik и OÜ Hoonestaja заключен нотариально заверенный договор следующего содержания:

• OÜ Hoonestaja получило на основании заключенного договора право застройки (hoonestusõigus), которым обременена недвижимая вещь (то есть земельный участок), принадлежащая AS  Kinnisasja Omanik.
• Право застройки установлено сроком на 36 лет, начиная с 22.02.2013 года.
• Размер ежегодной оплаты за право застройки (tasu hoonestusõiguse eest) составляет 20 000 евро  в год; сумма эта выплачивается один раз в год; срок оплаты 22 февраля, и при этом 22 февраля выплачивается сумма за предстоящий год.
• Право застройки установлено для строительства заправочной станции.
• При прекращении по истечении договора права застройки договором исключена выплата возмещения за возведенные строения со стороны AS Kinnisasja Omanik и установлена обязанность OÜ Hoonestaja убрать с обремененного правом застройки земельного участка возведенные там строения.

Перед нами стоит задача разобраться, каким образом этот договор следует отражать в бухгалтерском учете и годовых бухгалтерских отчетах OÜ Hoonestaja, составляющего свои годовые бухгалтерские отчеты на основании Доброго бухгалтерского обычая Эстонии?

Классификация возникших при заключении договора правоотношений с точки зрения бухгалтерского учета

Конечно же,  бухгалтеру OÜ Hoonestaja необходимо иметь представление о том, что же это такое – право застройки. Для этого нужно ознакомиться с соответствующими положениями Закона о вещном праве (Asjaõigusseadus, далее – AÕS), приведенными в §§  241 – 255¹. В простой ситуации бухгалтеру для начала этой информации будет вполне достаточно.

Мне хотелось бы обратить внимание уважаемых читателей, что в рассматриваемом примере приведены самые несложные и весьма распространенные условия договора на установление права застройки, причем в несколько более простой форме по сравнению с текстами закона и реально заключаемых договоров.

После знакомства с указанными положениями AÕS становится понятным, что право застройки – это срочное право собственности на строение, расположенное на земельном участке, который обременен правом застройки. Право это может быть отчуждено – продано, к примеру. Оно передается по наследству. Возникает оно с момента внесения соответствующей записи в Крепостную книгу в Регистре недвижимости.

В нашем примере OÜ Hoonestaja, получив право застройки, собирается построить на этой земле заправочную станцию. До 21.02.2048 г. включительно OÜ Hoonestaja будет собственником этой заправочной станции и, используя ее на правах собственника, предположительно, в течение указанного срока будет заниматься предпринимательством: розничной торговлей жидким топливом. То есть на основании договора об установлении права застройки OÜ Hoonestaja получает право использования в течение 36 лет заправочной станции, которая будет им построена на этой земле; за это право придется ежегодно выплачивать 20 000 евро.

Вчитаемся еще раз: на основании договора за плату получено право использования заправочной станции в течение 36 лет. Что это, как не определение аренды, с точки зрения бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности? В инструкции Службы бухгалтерского учета (Raamatupidamise Toimkonna juhend, далее – RTJ) 9 «Учет аренды» приведено следующее определение аренды: «Аренда – это соглашение, по которому арендодатель передает арендатору в обмен на один платеж или серию платежей право использования актива в течение согласованного срока» (RTJ 9.6).

Итак, в бухгалтерском понимании приведенный выше договор следует признать договором аренды и для его отражения в бухгалтерском учете нужно применять положения RTJ 9.

Продолжение статьи с проводками читайте в выходящем на этой неделе июньском номере "Бухгалтерских Новостей".