17.05.2013 Пятница

Формы управления многоквартирными домами

Форма управления многоквартирным домом зависит от целого ряда факторов.

Сийри Малмберг, присяжный адвкат, Hansa Law Offices
Сийри Малмберг, присяжный адвкат, Hansa Law Offices Фото: Siiri Malmberg

Практика показывает,  что многие жители многоквартирных домов полагают, что их права и обязанности ограничиваются лишь поддержанием порядка в жилых помещениях их квартир и своевременной оплатой счетов за коммунальные услуги. Жильцы  многоквартирных домов зачастую игнорируют  участие в общих собраниях, надеясь, что с  управлением  «частями общего пользования»  справится «некто» и без них. Встает вопрос:  кто же в таком случае  должен заботиться о том, чтобы крыша не протекала, фасад не обваливался, а сосульки не падали на головы прохожим? Кто этот «некто», который должен управлять многоквартирным домом? Не претендуя на детализацию и исчерпывающий охват всех сопутствующих проблем, далее мы постараемся дать общий обзор форм управления многоквартирными домами.     

При выборе  формы управления многоквартирным домом важно знать, кому он принадлежит:

  • Если он поделен на квартирные собственности, то его формами управления могут быть сообщество квартирособственников и квартирное товарищество.
  • Если  дом и относящаяся к нему земля находится в собственности товарищества собственников здания, им управляет товарищество собственников здания.
  • Если многоквартирный дом не поделен на квартирные собственности и не принадлежит товариществу собственников здания, то речь может идти об управлении на основании договора о совместной деятельности или – при его отсутствии – на основании  положений Закона о вещном праве (Asjaõigusseadus), касающихся пользования и владения долевой собственностью.  


Для начала давайте рассмотрим, что такое квартирная собственность.  Если обычно все привыкли к тому, что недвижимость как форма собственности состоит из земельного участка  вместе с его существенными частями, то  квартирная собственность  состоит из двух частей:

  • реальной части – четко разграниченных жилых помещений, находящихся  в исключительной собственности квартирособственника,
  • идеальной доли  – земельного участка, на котором расположен  многоквартирный дом, и находящихся в  общем пользовании площадей вне жилых помещений дома, вместе являющихся долевой собственностью  квартирособственников, т.е. все это принадлежит всем квартирособственникам в пропорциях, зафиксированных за ними в крепостной книге.  

Таким образом, квартирная собственность, с одной стороны, находится в исключительной собственности квартирособственника, а с другой – площади общего пользования и земельный участок принадлежат всем квартирособственникам сообща. Иными словами, квартирная собственность не ограничивается лишь непосредственно принадлежащими квартирособственнику жилыми помещениями, она включает и то, что находится за дверью квартиры и является долевой собственностью квартирособственников. Таким образом, единственно верным ответом на вопрос, кто должен управлять  находящимися «в общем пользовании долями» поделенного на квартирные собственности многоквартирного дома, будет: собственники квартир сообща. Следует отметить,  что повседневное управление «долями общего пользования» дело непростое, поэтому закон предусматривает разные формы управления многоквартирными домами, которые и будут описаны в статье.       

Сийри Малмберг,
присяжный адвокат,
Hansa Law Offices

С полным вариантом статьи можно ознакомиться в майском номере "Бухгалтерских Новостей".