Важно знать, как можно принять решение о замене системы отопления в многоквартирном доме и каким образом должно быть принято решение квартирного товарищества о замене системы отопления и ее финансировании.

Закон и устав

В соответствии с возможной важностью и влиянием того или иного решения на членов квартирного товарищества законодатель установил в Законе о квартирной собственности и квартирном товариществе условия, с соблюдением которых должны приниматься определенные решения. Например, в статье 35 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе предусмотрено, что если речь идет об обычном управлении или содержании в порядке предмета долевой собственности квартирной собственности, то решение по этому вопросу могут принимать квартирные собственники на основании большинства голосов, если уставом квартирного товарищества не предусмотрены более строгие требования. Это означает то, что решение, касающееся обычного управления, может быть принято большинством голосов тех квартирных собственников, которые присутствуют при принятии данного решения.

Однако если в уставе квартирного товарищества установлены более строгие правила принятия таких решений, то исходить следует из устава квартирного товарищества, а не Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе. Если же уставом квартирного товарищества предусмотрены более мягкие правила, то в любом случае необходимо руководствоваться законом, а не уставом.

Обычное управление

В Законе о квартирной собственности и квартирном товариществе приводится примерный перечень видов деятельности, которые можно рассматривать в качестве обычного управления предметом долевой собственности квартирной собственности:

• обычное содержание в порядке и ремонт предмета долевой собственности;
• заключение договоров для услуг, потребляемых через квартирное товарищество;
• заключение договора страхования от ущерба, исходящего из стоимости восстановления предмета долевой собственности;
• страхование ответственности квартирного товарищества;
• создание ремонтного фонда и резервного капитала соответствующего размера;
• взятие займа или иного аналогичного займу денежного обязательства, если его размер не превышает сумму хозяйственных расходов квартирного товарищества за предыдущий хозяйственный год;
• заказ энергетического аудита и энергетического паспорта.

Еще раз стоит подчеркнуть, что перечень, приведенный в статье 35 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, носит иллюстративный характер, и на практике в каждом конкретном случае необходимо оценить, являются ли принимаемые решения обычным управлением или нет.

Однако, что касается, например, замены системы отопления, то эта деятельность, как правило, выходит за рамки обычного управления, так как замена системы отопления является гораздо более масштабной работой, чем работы, необходимые для обычного содержания в порядке и ремонта предмета долевой собственности. В статье 35 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе законодатель имеет в виду такие ремонтные работы, как ремонт сломанной двери, удаление сосулек с карниза и т.п. Таким образом, решение о замене системы отопления не может быть принято только на основании большинства голосов собственников квартир, присутствовавших при принятии решения.

Соглашение квартирных собственников

В статье 38 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе в совокупности с частью 1 статьи 74 Закона о вещном праве устанавливается, что решение об осуществлении строительного или иного более крупного, чем изменение, необходимое для содержания в порядке предмета долевой собственности, переустройства не может быть принято в рамках обычного управления, на это требуется соглашение квартирных собственников. Речь идет о так называемых существенных переустройствах, которые можно осуществить только с согласия всех квартирных собственников и никак иначе. Хотя в законе прямо не сказано, что именно следует считать существенным переустройством, Государственный суд в своем решении № 3-2-1-28-12 от 4 апреля 2012 г. указал, что, например, строительство мансарды является существенным переустройством, и, в соответствии с пунктом 1 статьи 74 Закона о вещном праве, решение о таком переустройстве может быть принято только по соглашению сособственников.

В то же время, например, в случае замены труб центрального отопления Государственный суд в решении № 3-2-1-116-11 от 13 февраля 2012 г. постановил, что решение о замене труб относится к компетенции общего собрания членов квартирного товарищества, то есть соглашения всех сособственников не требуется. По поводу замены труб центрального отопления Государственный суд отметил, что, хотя ей сопутствуют масштабные строительные работы, по своей сути она не является строительным переустройством. Однако здесь важно подчеркнуть, что в данном случае речь шла не о принципиальной замене системы отопления, а об усовершенствовании существующей системы отопления, поэтому нельзя исключить, что с точки зрения суда полная замена системы отопления может являться строительным переустройством.

Строительное переустройство

В пояснительной записке к Закону о квартирной собственности и квартирном товариществе уточняется, что при оценке соответствия так называемому существенному переустройству в значении статьи 38 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, в числе прочего, следует оценить, будет ли изменена функция какой-то части здания или внешняя форма здания. В связи с этим надстройка еще одного этажа здания или, например, строительство мансарды обязательно является строительным переустройством, так как строительство мансарды является изменением существующей функции здания.

Исходя из вышеизложенного, строительным переустройством может являться и замена какой-либо существующей технической системы на совершенно иную систему (например, замена печного отопления на центральное). Однако для того, чтобы оценить, является ли любая замена системы отопления существенным строительным переустройством, необходимо в каждом конкретном случае анализировать обстоятельства и при этом учитывать, насколько большие изменения совершаются в связи с переустройством: например, надо провести масштабные строительные работы в каждой квартире или заменить только топочную камеру в подвале многоквартирного дома. Если нужно заменить только топочную камеру, то с большой долей вероятности это не является строительным переустройством.

Однако в случае изменения технической системы необходимо учитывать и статью 39 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, в которой предусматриваются более мягкие условия принятия решения в случае, если решение касается модернизации предмета долевой собственности.

Именно в целях обеспечения сохранности здания и его модернизации, в том числе увеличения энергоэффективности, законодатель установил более мягкие правила в отношении модернизации предмета долевой собственности. Согласно статье 39 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, решение о модернизации предмета долевой собственности, в том числе об увеличении энергоэффективности, допускается принять на общем собрании квартирных собственников, если за решение проголосовало более половины от всех голосов тех квартирных собственников, которым принадлежит более половины долей долевой собственности.

По сути, это означает, что необходимо двойное большинство: за решение должны быть более половины всех квартирных собственников, и квартирным собственникам, проголосовавшим за решение, должно принадлежать более половины долей долевой собственности. Если желание заменить систему отопления в первую очередь связано с целью повышения энергоэффективности здания, то это изменение может соответствовать статье 39 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе и, следовательно, являться частью модернизации долевой собственности.

Взятие займа

Однако если квартирному товариществу необходимо взять кредит для замены системы отопления, то применяется часть 1 статьи 36 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, в которой предусматривается, что решение о взятии займа или иного аналогичного займу денежного обязательства, если это обязательство самостоятельно или вместе с существующими обязательствами превышает сумму хозяйственных расходов квартирного товарищества за предыдущий хозяйственный год, можно принять большинством голосов, установленным в части 3 статьи 9 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе.

Это означает, что если принимается решение о взятии такого займа, сумма которого превышает либо самостоятельно, либо, например, вместе с ранее взятыми займами (или другими финансовыми обязательствами) сумму хозяйственных расходов квартирного товарищества за предыдущий хозяйственный год, то решение о взятии займа может быть принято только на общем собрании квартирных собственников и при условии, что за решение проголосует более половины всех квартирных собственников, которым принадлежит более половины долей долевой собственности. Причем решение о взятии займа тоже нужно принимать отдельно на общем собрании.

В заключение

Важно также указать, что если квартирное товарищество приняло на общем собранииправомерное и действительное решение, то те, кто не проголосовал за решение, также должны терпеть последствия решения и исполнить соответствующее решение общего собрания. Исключением является часть 3 статьи 40 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, согласно которой квартирный собственник может отказаться нести расходы, с которыми он не согласен, если требование нести эти расходы противоречит принципу добросовестности.

Государственный суд установил в упомянутом решении № 3-2-1-116-11, что такая ситуация возникает, например, тогда, когда квартирное товарищество желает совершить прочие, а не необходимые расходы, и нельзя обязать квартирного собственника нести их, по крайней мере, целиком, если по экономическим или иным причинам это привело бы к тяжелым для него последствиям.

Положения, указанные в статье, квартирное товарищество не может обойти и с помощью устава квартирного товарищества, так как, согласно части 2 статьи 17 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, в уставе могут быть предусмотрены только такие условия, которые не противоречат закону или соглашению об особой собственности. Если положение устава противоречит закону, то применяются положения закона.