Продавец, как правило, хочет получить плату за бронирование, которая при заключении договора купли-продажи включается в цену покупки. Обычно договор бронирования никак не влияет на заключение сделки купли-продажи. Если же до купли-продажи дело не доходит, договор бронирования и плата за бронирование могут стать яблоком раздора.

Если договор бронирования не содержит определенных условий и хотя бы косвенно не указывает на заключаемый в будущем договор купли-продажи, то он является ничтожным. Это, в свою очередь, означает, что оговоренное в договоре не имеет юридического значения и выплаченную по ничтожному договору плату за бронирование следует вернуть.

Основные принципы сделок с недвижимостью

В соответствии с законом, договоры купли-продажи недвижимости должны быть заверены нотариально. Также нотариальным должен быть предварительный договор, которым стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре. Заключенный в иной форме договор является ничтожным.

Для договора бронирования закон обязательной формы не предусматривает. Поэтому перед куплей-продажей недвижимости заключение подобного договора является обычным. Все же использование подобного заголовка не освобождает от обязательной формы, предусмотренной для предварительного договора, и тем самым от ничтожности простого письменного договора.

Если говорить кратко, то в договоре бронирования должны содержаться такие условия, как обязательство продавца не продавать данную недвижимость третьему лицу и обязательство покупателя выплатить за это плату. Обычно в договор бронирования добавляют также условие, что при заключении договора купли-продажи плата за бронирование включается в цену покупки, и если договор купли-продажи не будет заключен, то плата за бронирование в любом случае остается продавцу.

Условия для заключения договора бронирования

В своем решении по гражданскому делу № 2-16-8456 Государственный суд пояснил и проанализировал, является ли отвечающее указанным условиям соглашение предварительным договором купли-продажи недвижимой вещи, который должен быть заключен нотариально, или договором бронирования.

Государственный суд решил, что в одном договоре может содержаться как договор бронирования, так и предварительный договор купли-продажи недвижимости. Смыслом предварительного договора купли-продажи недвижимости является обязательство продавца впоследствии продать недвижимость покупателю. Суть договора бронирования недвижимости заключается в обязательстве не продавать недвижимость в течение определенного времени, и плата может выплачиваться только за бронирование недвижимости.

Если договор с заголовком «договор бронирования» содержит ссылку на заключаемый в будущем договор купли-продажи и включение платы за бронирование в цену покупки, то он уже не является договором бронирования, независимо от его заголовка. Поэтому подобный договор необходимо заверять нотариально, и простой письменный договор является ничтожным.

Государственный суд пояснил, что в качестве исключения о договоре бронирования можно говорить только в том случае, если выполнено три условия:

• плата выплачивается только за бронирование недвижимости, то есть за то, что в течение определенного периода продавец не продает объект третьим лицам;
• у покупателя и продавца не должно быть обязанности впоследствии купить или продать недвижимость;
• размер платы за бронирование не должен превышать сумму, разумно выплачиваемую за бронирование.

Кроме того, Государственный суд отметил: если оговорено, что плата за бронирование остается другой стороне в случае незаключения договора купли-продажи, то так и будет, то есть фактически мы имеем дело с предварительным договором купли-продажи недвижимости или уже с договором купли-продажи, который должен быть нотариально заверен.

А в реальной жизни?

Хотя теоретически определение договора бронирования и его основные условия понятны, на практике сложно представить заключение договора, направленного исключительно на бронирование. В процессе приобретения недвижимости интерес сторон, особенно покупателя, не ограничивается тем, чтобы продавец не продал недвижимость кому-либо в течение определенного периода. Покупатель заинтересован в том, чтобы продавец продал недвижимость ему и чтобы плата за бронирование входила в цену покупки.

Поэтому в реальной жизни трудно представить заключение договора бронирования, который отвечает перечисленным Государственным судом условиям и не затрагивает каким-либо образом заключаемый в будущем договор купли-продажи, к которому стремятся обе стороны.

Тем самым, любые заключаемые перед приобретением недвижимости договоры, которые хоть как-то указывают на обязанность купить и продать недвижимость в будущем, независимо от названия, необходимо считать предварительными договорами, которые требуют нотариального заверения. В свою очередь это означает, что в обычной жизни заключенные в простой письменной форме договоры под заголовком «договор бронирования» оказываются ничтожными, и, если сделка не заключается, то покупатель имеет право потребовать возврата продавцом платы, выплаченной по ничтожному договору бронирования.

Потребители часто получают торговые предложения по телефону, например, в сфере коммуникаций предлагается заключить договор с новым оператором и приобрести мобильный телефон на выгодных условиях. Обычная практика в этом случае – после обсуждения условий потребитель в телефонном разговоре соглашается принять предложение и заключить договор. Для вступления договора в силу потребитель должен подтвердить, что он хочет взять на себя принятые по телефону обязательства, в допускающей письменное воспроизведение форме, например, подписав документы, отправленные по электронной или обычной почте либо с курьером. Без подтверждения потребитель не связан обязательствами, принятыми им при телефонном разговоре.

Иногда также оговаривают, что потребитель придет в представительство торговой фирмы подписать заключенный договор и, таким образом, подтвердить свое желание быть связанным этим договором. Важно знать, что в случае телефонного торгового предложения, в ситуации, когда договор затем подписывается в представительстве, можно говорить о том, что договор между торговым предприятием и потребителем заключается с помощью коммуникационных средств и, таким образом, на него распространяется право потребителя на отступление от договора в течение 14 дней.

Если окончательное соглашение по условиям договора по телефону не достигнуто, переговоры продолжаются в представительстве, и лишь затем стороны изъявляют свое желание заключить договор, такой договор не считается заключенным с помощью коммуникационных средств и на него не распространяется право на отступление в течение 14 дней.

Таким образом, речь идет о договоре, заключенном с помощью коммуникационных средств, когда потребитель дает согласие на телефонное предложение по телефону, а в представительстве только получает согласованное в договоре устройство и готовый договор с заранее подготовленными условиями. При этом для потребителя действительно право отступления от договора в течение 14 дней, в том числе он вправе вернуть полученное по договору устройство.

Цель предварительного договора – обязательство

Цель предварительного договора – принятие стороной обязательства заключить в будущем настоящий договор. Он используется, когда та или другая сторона по какой-то причине не может или не хочет заключать договор сразу: например, у покупателя еще нет денег или объект продажи обременен каким-либо обязательством, которое нельзя снять сразу же. Иногда бывает так, что не определены все условия. К примеру, покупатель хочет приобрести участок, который надо отмерить от большого земельного участка, но это требует времени, а окончательная площадь еще неизвестна.

Предварительный договор должен быть заверен у нотариуса

Чтобы предварительный договор был действителен, он должен быть заключен в той же форме, что и основной договор. При покупке недвижимости нотариально заверенным должен быть и предварительный договор. Что касается незасвидетельствованных договоров о бронировании, заключаемых при купле-продаже недвижимости, то, по информации судов, если покупатель внес предоплату на его основании, незасвидетельствованный договор считается квитанцией. Предварительный договор в письменном виде подтверждает то, за что заплачены деньги, и дает основание требовать их возврата, если сделка срывается, но при этом на его основании нельзя требовать заключения договора о продаже недвижимости. Для этого необходим нотариальный предварительный договор.

До заключения нотариального предварительного договора как следует подумайте, окончательно ли вы выбрали жилье, ведь предварительный договор накладывает обязательства точно так же, как настоящий договор.

В предварительном договоре должны быть указаны стороны и срок

В предваритеотном договоре всегда должны быть указаны стороны, предмет, которого касается договор, и плата за него. Это обязательные условия договора. В предварительном договоре некоторые условия могут быть неокончательными: например, цена может зависеть от площади отмеряемого участка. В случае таких условий стоит указать, от чего они зависят и кто впоследствии их определяет.

Из предварительного договора должно быть понятно, от чего зависит заключение основного договора, обязательно нужно указать срок выполнения обязательства. Рекомендуется договориться и о том, что последует за невыполнением обязательства – например, о неустойке.

Если вы вносите предоплату, укажите это в предварительном договоре!

Будет ли сумма вноситься частями, когда это произойдет и насколько большими будут эти части – об этом договариваются стороны договора. Предоплата, по сути, является задатком: с одной стороны, чтобы показать действительную заинтересованность покупателя, а с другой, чтобы крепче привязать продавца к заключению договора. Если вносится предоплата, то обычно стороны договариваются о том, что она остается продавцу, если покупатель передумает и откажется от сделки. Если продавец нарушит свои обязательства, обычно он должен вернуть предоплату и, возможно, заплатить неустойку (в зависимости от договоренности).

Проверьте всю информацию о продавце

Внося предоплату, покупатель подтверждает свое твердое намерение заключить сделку и таким образом получает преимущество перед другими заинтересованными лицами. Но прежде чем платить, обязательно проверьте всю информацию о продавце и убедитесь в его надежности. Если сделка срывается по вине продавца и он отказывается возвращать предоплату, требуйте ее через суд.

Герли Рамлер, журналист

1. Прежде всего убедитесь, что в договоре определен объект договора, иными словами, то, какой товар будет продаваться или покупаться на основании этого договора. Если изделий несколько, имеет смысл составить отдельное приложение к договору с перечнем этих изделий.
2. Убедитесь в том, что в договоре оговорена цена товара. Если же о стоимости товара договариваются отдельно при каждом заказе, то желательно упомянуть этот момент и в основном договоре. Также не забудьте оговорить в договоре особенности процесса оплаты, например, в случае, если оплата производится на основании счета. При этом обязательно договоритесь также о сроках оплаты.
3. Зафиксируйте в договоре, как будет происходить передача товара. Убедитесь в том, что в договоре оговорено где, каким образом и в течение какого времени следует передать товар покупателю. При заключении международных договоров имеет смысл  использовать правила Incoterms (International Commercial Terms – Международные торговые термины), являющиеся сводом торговых обычаев, устанавливающих используемые при транспортировке товаров условия поставки между продавцом и покупателем – Incoterms® 2010.
4. Договоритесь об ответственности. Иными словами, укажите, что может произойти, если одна из сторон не выполняет свои обязанности, например, продавец вовремя не передает товар. В таком случае в договоре можно оговорить как неустойки, так и право отступления от договора.
5. В случае международных договоров важно оговорить, право какого государства применяется к договору, и каким образом будут решаться споры. При заключении международных договоров рекомендуется решать споры в арбитражном суде, где рассмотрение проходит быстрее и решение которого легко обратить к исполнению в иностранных государствах.

Важно не заключать договоры второпях, поскольку в таком случае можно упустить какое-нибудь важное условие.

1. Прежде всего убедитесь, что в договоре определен объект договора, иными словами, то, какой товар будет продаваться или покупаться на основании этого договора. Если изделий несколько, имеет смысл составить отдельное приложение к договору с перечнем этих изделий.
2. Убедитесь в том, что в договоре оговорена цена товара. Если же о стоимости товара договариваются отдельно при каждом заказе, то желательно упомянуть этот момент и в основном договоре. Также не забудьте оговорить в договоре особенности процесса оплаты, например, в случае, если оплата производится на основании счета. При этом обязательно договоритесь также о сроках оплаты.
3. Зафиксируйте в договоре, как будет происходить передача товара. Убедитесь в том, что в договоре оговорено где, каким образом и в течение какого времени следует передать товар покупателю. При заключении международных договоров имеет смысл  использовать правила Incoterms (International Commercial Terms – Международные торговые термины), являющиеся сводом торговых обычаев, устанавливающих используемые при транспортировке товаров условия поставки между продавцом и покупателем – Incoterms® 2010.
4. Договоритесь об ответственности. Иными словами, укажите, что может произойти, если одна из сторон не выполняет свои обязанности, например, продавец вовремя не передает товар. В таком случае в договоре можно оговорить как неустойки, так и право отступления от договора.
5. В случае международных договоров важно оговорить, право какого государства применяется к договору, и каким образом будут решаться споры. При заключении международных договоров рекомендуется решать споры в арбитражном суде, где рассмотрение проходит быстрее и решение которого легко обратить к исполнению в иностранных государствах.

Важно не заключать договоры второпях, поскольку в таком случае можно упустить какое-нибудь важное условие.

Надо заметить, что хотя в основном внимание СМИ привлекли условия поставок, практикуемые крупными розничными цепями, то в реальной жизни договоры с жесткими условиями могут заключаться торговцами любого уровня цепи сбыта – все зависит от того, у какой из сторон договора больше силы в отношении диктата условий. Исходя из сказанного, есть смысл остановиться на двух самых принципиальных правовых аспектах, влияющих на подобные торговые отношения и условия.       

Так как сильная сторона договора, предлагающая условия своему торговому партнеру, предварительно выработала их для многократного использования со многими партнерами, не имеющими возможности влиять на условия договора, то тут речь может идти о  типовых (стандартных) условиях, используя которые, необходимо учитывать соответствующие особые правила.

В первую очередь закон предусматривает требования, в соответствии с которыми типовое (стандартное) условие (условия) может становиться частью заключаемого договора. Так, например, частью договора не считается такое типовое условие, суть которого настолько необычна, что другая сторона договора, исходя из принципа разумности, не может  ожидать его наличия в договоре. Это называется запретом на «неожиданное условие» и означает, что если сильная сторона договора предусматривает для своего партнера условия или обязанности, которые крайне необычны в контексте обычной торговой практики, то такое условие договора вообще не может быть частью договора.

Во-вторых, если сильная сторона договора в пользу собственных интересов составила типовой (стандартный) договор в значительной мере за счет интересов другой стороны, следует учесть, что даже если типовые (стандартные) условия могут рассматриваться как часть договора, они, тем не менее,  могут быть сочтены неразумно причиняющими вред другой стороне договора, и, тем самым, предположительно ничтожными в контексте предпринимательских отношений.    

Помимо предложения своему торговому партнеру неравных или особенных (специфических) условий, обеспечивающих  собственные интересы,  у сильной стороны договора может возникнуть и соблазн контролировать деятельность слабого партнера. Это может проявляться в предписании условий, ограничивающих свободу торговли партнера через   ограничение ценовой политики, объемов поставок и пр. Такое соглашение может быть легко квалифицировано как наносящее ущерб конкуренции, и  заключение которого запрещено Законом о конкуренции. Классическим примером такого соглашения можно назвать соглашение, касающееся цен. Притом, что в связи с соглашениями вертикальных предпринимателей, то есть предпринимателей, действующих на разных уровнях рыночной цепи и выполняющих условие распределения рынка, применяется групповое исключение, в соответствии с которым на предусмотренных условиях дается все же общее разрешение на заключение соглашений, наносящих или могущих нанести ущерб конкуренции, тем не менее, жесткое условие ограничения цены перепродажи товара его покупателем в любом случае запрещено. Допустимы лишь рекомендация по цене или назначение максимальной цены продажи при условии, что под давлением сторон или на основании стимулов, предлагаемых поставщиком, цена не станет фиксированной или минимальной.

Знание правовых ограничений важно для обеих сторон торговых отношений, несмотря на их неизбежное неравенство. Слабая сторона договора должна знать, до каких пределов сильная сторона может пользоваться своим преимуществом, в то же время сильная сторона договора должна быть уверена, что предлагаемые ею условия договора защищают ее интересы без угрозы быть признанными ничтожными или противоречащими закону.